موسسه حقوقی پاد

مشاوره حقوقی

برای مشاوره حقوقی اینجا کلیک کنید

قانونگذار در ماده 183 قانون مدنی، قرارداد یا عقد را تعریف کرده است. برطبق این ماده قرارداد یعنی یک یا چند نفر در قبال یک یا چند نفر دیگر متعهد به انجام امری میشوند. جزء اصلی هر قرارداد توافق طرفین قرارداد یا عقد است. رضایت طرفین در انجام امری در قرارداد کافی است و دوطرف ملزم به انجام آن هستند.

طرف قرارداد

در هر قرارداد دوطرف وجود دارند که میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد. شخص حقیقی یک یا چند انسان و شخص حقوقی شرکت و موسسات  دولتی و غیر دولتی می باشد.

نحوه تنظیم قرارداد با شخص حقیقی

اشخاص حقیقی  که  قرارداد را تنظیم میکنند با دارای ویژگی های ی باشند که مهمترین آن بلوغ ، عقل و ممنوع المعامله نبودن شخص می باشد.شخصی که به عنوان وکیل یا نماینده قرارداد را تنظیم میکند باید از طرف شخص حقیقی وکالت نامه داشته باشد و مشخصات وکالت نامه در قرارداد قید شود.

تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی

در انعقاد قرارداد با شخص حقوقی یعنی شرکت ها و موسسات باید ابتدا اساسنامه شرکت و آگهی آخرین تغییرات شرکت بررسی شود که شرکت در محدوده فعالیت خود میخواهد قرارداد تنظیم کند.؟در تنظیم قرارداد با شخص حقوقی باید اشخاص دارای حق امضا در قرارداد مشخص شوند.

انواع قرارداد

شرایط صحت قرارداد

در ماده 190 قانون مدنی شرایط صحت عقد یا قرارداد بیان شده است که شامل موارد ذیل می باشد:

  • رضایت و قصد دوطرف قرارداد
  • اهلیت دوطرف قرارداد
  • مشخص نمودن موضوع معامله
  • مشروع بودن معامله

در صورتیکه عقد یا قراردا شرایط صحت معامله در این ماده را نداشته باشد از اساس باطل است.همچنین میتواند غیرنافذ باشد و در صورت قبول نافذ میشود.

رضایت و قصد دوطرف قرارداد

طرفین قرارداد باید اراده انجام قرارداد را دشته باشند. رضایت و قصد با عمل درونی انجام میشود.

اهلیت طرفین

طرفین باید برای معامله اهلیت داشته باشند. اهلیت شامل اهلیت تمتع و استیفا می باشد. اهلیت تمتع به معنی اینکه شخص دارای حق و تکلیف است. اهلیت تمتع با تولد انسان آغاز و با فوت وی پایان می یابد. اهلیت استیفا به معنی توانای اعمال حق می باشد و به معنی اینکه میتواند در اموال خود تصرف کند. شخص دارای اهلیت استیفا باید بالغ،عاقل و رشید باشد.

 

موضوع قرارداد

در قرارداد ، موضوع آن ، مال یا  انجام امری است که دوطرف باید نسبت به آن متعهد شوند.

شرایط اصلی موضوع قرارداد

برطبق قانون موضوع قرارداد  یا معامله باید دارای شرایطی باشد که شامل موارد ذیل می باشد:

  • دارای ارزش اقتصادی باشد.
  • در زمان تنظیم قرارداد باید موضوع وجود داشته باشد و معلوم و معین باشد.
  • در صورتیکه مورد معامله در زمان تنظیم قرارداد وجود نداشته باشد باید کمیت و کیفیت آن معلوم ومعین باشد.
  • تسلیم مال مورد قرارداد ممکن باشد.

مدت قرارداد

مدت قرارداد در بعضی قراردادها ارکان تشکیل دهنده قرارداد هستند. مانند قرارداد کار یا قرارداد اجاره. در یان نوع قراردادها اگر مدت مشخص نباشد قرارداد باطل است. در صورتیکه شروع قرارداد قید نشود تاریخی که قرارداد توسط طرفین امضا شد به عنوان شروع قرارداد یا معامله می باشد.

مبلغ قرارداد

در قرارداد باید مبلغ قرارداد قید شود. مبلغ قرارداد ارزش کالا یا خدمات است که باید به طرف دیگر پرداخت شود.در قرارداد مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن مشخص و ذکر شود.

محل تنظیم قرارداد و محل انجام تعهد

محل تنظیم قرارداد باید قید شود. برطبق قانون آیین دادرسی مدنی محل تنظیم قراردا نقش تعیین کننده در صلاحیت رسیدگی به اختلاف در قرارداد دارد. در بسیاری از قراردادها محل اتنظیم قرارداد قید شده است اما در صورتیکه قید نشود، محلی که قرارداد در آنجا تنظیم شده تعهد انجام شود ملاک است.

اجبار و اکراه در قرارداد

اجبار و اکراه در قرارداد یکی از مواردی است که شخ صبه اجبار راضی به انجام معامله میشود.در صورتیکه اجبار آزار و صدمه بدنی باشد اکراه مادی است و اگر تهدید و ترس باشد اکراه معنوی است.برطبق ماده 203 قانون مدنی اکراه باعث عدم نفوذ قرارداد است.

 شرایط و تعهدات طرفین قرارداد

در قرارداد دو طرف میتوانند شروطی را که برخلاف قانون نباشد در عقد قرارداد قید کنند. شروطی که در قرارداد ذکر میشود باید دارای ویژگی های ذیل باشند:

شرط صفت

شرط صفت به معنی کیفیت و کمیت مورد معامله می باشد. در صورتیکه شرطی قید شود که شرط صفت باشد و مشخص شود این صفت وجود نداشته ، طرف معامله که شرط به نفع وی است میتواند قرارداد را فسخ کند.

شرط نتیجه

محقق شدن انجام امری شرط شود.مثال، کسی در قرارداد شرط کند که در صورت پرداخت همه مبلغ پول، از طرف مشتری وکیل است که  مورد معامله را به نام خود منتقل کند.

شرط فعل اثباتاً یا نفیا

انجام یا عدم انجام امری برای یکی از طرفین معامله یا شخ صخارج از قرارداد شرط شود.شخصی که باید آن شرط را اجرا کند آن را انجام ندهد باید به مرجع قضایی مراجعه و اجبار به وفای شرط را درخواست کند.اگر انجام فعلی در عقد شرط شود و شخص ملتزم نتواند آن را انجام دهد ولی توسط شخ صدیگر قالا انجام باشد مقام قضایی میتواند با هزینه شخ صملتزم انجام فعل را فراهم نماید.در صورتیکه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل شرط امکان نداشته باشد و شخص دیگر هم نتواند آن را انجام دهد طرف دیگر قرارداد  دارای حق فسخ است.

شروطی که قرارداد را باطل می کنند.

  • شرایطی که باطل و قرارداد را باطل می کنند.
  • شرط خلاف مقتضای عقد؛ شرطی است که با هدف عقد یا ماهیت عقد در تضاد است. مثلاً در قرارداد فروش مغازه شرط شود که فروشنده مغازه را تسلیم طرف قرارداد نکند.
  • شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود.
  • شرطی که باطل است اما قرارداد را لطمه نمی زند
  • شرایطی که باطل هستند و تخلف از آنها باعث میشود برای طرف دیگر حق فسخ پیدا شود یا جریمه و خسارتی پرداخت کند.

شرط باطل در قرارداد

شروطی که باطل هستند ولی به سلامت قرارداد لطمه ای نمی زند، شامل موارد ذیل می باشد:

– شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد؛ فرضاً کسی مغازه ای را به دیگری بفروشد و شرط کند که حتماً باید فرزند خریدار نیز در آن مغازه کار کند.

– شرطی که در آن نفع و فایده نباشد.

– شرطی که نامشروع باشد.

حق طرف معامله در استفاده از شرط

طرف معامله ای که به نفع او شرط گذاشته شده است ممکن است از این شرط چشم پوشی کند. چشم پوشی از حق ناشی از شرط ممکن است کلامی یا لفظی باشد. یعنی عملی که دلالت بر لغو یک شرط دارد. اگر معامله به دلیل لغو یا فسخ مختل شود، شرط مندرج در آن باطل خواهد بود. زیرا حیات و بقای شرط منوط به وجود عقد اصلی است و اگر به هر دلیلی قرارداد اصلی از بین برود، شرط نیز از بین می رود و تعهدی برای طرفین قرارداد ایجاد نمی کند. اگر شخصی که ملزم به تحقق شرط بود به شرط عمل کرده است، می تواند آن را از شرط آزاد کند.

حق فسخ

حق فسخ به معنای حق فسخ معامله یا قرارداد است. بعضی اوقات یک قرارداد ضروری یعنی هیچ یک از طرفین حق اخلال در معامله را ندارد، حق فسخ را فراهم می کند. بنابراین ، یک طرف مجاز است یا هردو طرف مجازند قراردادی را که تحت شرایط خاص برای طرفین لازم الاجرا است فسخ کند. این شرط خیار  نامیده می شود. در قانون مدنی ده نوع خیار وجود دارد. به عنوان مثال ، اگر کسی یک آپارتمان بخرد و بعداً بفهمد که آپارتمان از امکانات بهداشتی مناسبی برخوردار نیست و غیر قابل استفاده است، می تواند به دلیل گزینه معیوب ، یک طرفه معامله را لغو کند. نکته مهم در مورد حق فسخ این است که شخصی که حق فسخ دارد پس از اطلاع از اعتراض یا شرایطی که گزینه فسخ برای آن ایجاد شده است باید بلافاصله طرف خود را از قصد خود برای فسخ قرارداد مطلع کند.

هزینه انجام موضوع قرارداد

تعیین مسئولیت طرفین در قبال هزینه های موضوع قرارداد، مانند هزینه قانونی تهیه سند رسمی  (از جمله هزینه های دفتر ، مالیات ، عوارض و سایر هزینه های دولت ، هزینه حمل و نقل ، بیمه و انبارداری) در قراردادهای فروش بسیار مهم است. بی توجهی در تعیین مسئولیت طرفین ممکن است منجر به اختلافات و تشکیل پرونده های متعدد در دادگستری شود. بنابراین ذکر هزینه های فوق در قرارداد الزامی است.

فورس ماژور (قوه قاهره یا حوادث غیرمترقبه)

فورس ماژور که اصطلاحی در قوانین فرانسه است و به معنای عام به فارسی قاهره یا اجبار می باشد. هر واقعه ای غیرقابل پیش بینی و اجتناب ناپذیر است که از انجام تعهد متعهد جلوگیری می کند. به عبارت دیگر، فورس ماژور اتفاقی غیرقابل پیش بینی است که در آن طرفین مداخله نکنند ، مانند نیروهای طبیعی مانند سیل ، زلزله ، آتش سوزی ، جنگ هایی که باعث تعطیلی بانک ها و بازارها می شود وفورس ماژور باید کاملاً باشد با شخص متعهد و در صورت عدم انجام تعهد به تقصیر متعهد ، فورس ماژور اتفاق نخواهد افتاد. مصادیق نیروی قاهره در قانون ذکر نشده است و تعیین و تعیین مصداق آن به عهده دادگاه است و اثبات آن برای شاکی کار بسیار دشواری است. در یک دوره زمانی خاص) اجرای تعهدات ناشی از قرارداد را غیرممکن و به حالت تعلیق درآورد و پس از رفع موانع ، باید مجدداً نسبت به قرارداد اقدام شود. در این راستا تأخیر در انعقاد قرارداد تعهدی برای طرفین ایجاد نمی کند.

توصیه های مهم برای تنظیم قرارداد

  • از ذکر مطالب غیرضروری خودداری کنید.
  • اگر فروشنده وکیل رسمی مالک است ، باید در وکالت نامه ذکر شود که آیا وکیل حق دریافت قیمت و حق ابطال خیارات را دارد یا خیر؟ و آیا وی حق تفویض اختیار به دیگران را دارد (در مواردی که فروشنده وكیل باشد و بخواهد برای تهیه سند به خریدار وكالت بدهد) یا خیر.
  • اگر فروشنده قیم است و مالک آن صغیر است، باید توجه داشت که در زمان امضای اظهارنامه صغیر زیاد نیست و در قرارداد آمده است که تاجر از طرف صغیر به استان معامله می کند و شناسنامه و خردسال امضا شده توسط سرپرست بله ، باید کپی تهیه شود.
  • در نوشتن سند قرارداد باید با دست خط خوانا باشد. به خصوص در مواردی که از کاربن استفاده می شود.
  • در مواردی که از شماره استفاده می شود، بهتر است عدد را با حروف مشخص کنید (به عنوان مثال مبلغ معامله شصت میلیون ریال است) تا در صورت عدم ابهام به راحتی حل شود.
  • اگر موضوع قرارداد موروثی باشد، باید گواهی انحصار وراثت در نظر گرفته شود و فتوکپی مصدق آن از فروشنده گرفته شود و مشخصات فروشنده باید با مشخصات گواهی مطابقت داشته باشد. اگر فروشنده یکی از وراث باشد ، معامله فقط برای سهم وی معتبر است، مگر اینکه بقیه اوراق قرارداد را امضا کرده باشند یا به او وکالت نامه فروش داده باشند.
  • برای تهیه سند رسمی، اعلام کنید طرفین در کجا و در کدام دفتر حضور دارند. در این حالت می توان آن را از قبل پیش بینی کرد و شماره دفتر و آدرس آن و همچنین روز و ساعت مشخصی را که می توان برای تنظیم سند در نظر گرفت در مبایعه نامه تعیین و قید کرد. توجه داشته باشید که اگر فروشنده مالک رسمی نیست ، باید اصول کلیه معاملات قبلی را به مالک رسمی ارائه دهد. تا زمانی که معامله ارسال نشود ، نباید هیچ وقفه ای در زنجیره معاملات انجام شود.
  • در معاملات از اسنادی مانند چک و سفته (با امضای طرفین معامله در حضور آنها) استفاده کنید و از دریافت چک هایی که آدرس آنها مشخص نیست خودداری کنید.
  • از صحت اسناد و چک های رد و بدل شده توسط طرفین اطمینان حاصل کنید.
  • اگر طرفین پس از تنظیم مبایعه نامه قصد برهم زدن معامله را داشته باشند این عمل که با رضایت طرفین فسخ می شود، شرط فسخ نامیده می شود. با این انتقال ، ملک یا آپارتمان به فروشنده بازگردانده می شود و قیمت به خریدار برگردانده می شود و موارد زیر باید با حاشیه یا ظهر قرارداد یا یک برگ جداگانه توسط طرفین بیان و امضا شود (ذکر مشخصات قرارداد اول)
  • در موارد اختلاف می توان بند داوری و شورای حل اختلاف را در قرارداد گنجانید تا بر اساس رضایت طرفین ، شورای حل اختلاف داوری موضوع را به صورت رایگان حل و فصل کند و نیازی به طرح دعوی نباشد. در دادگستری البته گنجاندن بند داوری در قرارداد نیز مشکلات خاص خود را دارد و قبل از بیان این بند در قرارداد باید طرفین از نحوه ، شرایط ، آثار و عواقب درج این بند مطلع شوند.