موسسه حقوقی پاد انواع مشاورهای حقوقی

اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری

اجاره ملک مسکونی به تجاری ایجاد حق کسب و پیشه برای مستاجر میکند؟

اجاره ملک مسکونی به تجاری و استحقاق مستاجر به سرقفلی در این حالت چگونه است؟

در دعوای اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری خواهان دعوی تخلیه ید به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند و مستند دعوی خود را کپی مصدق سند مالکیت به شماره …. و کپی مصدق اجاره نامه … قرار میدهد.

خلاصه ادعای خواهان آن است:

آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستأجر واگذار کردم در متن اجاره نامه قید شده است که مستأجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری شده است اما در عمل مستأجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات خودرو استفاده می کرد حال مدت اجاره پایان یافته تقاضای تخلیه ید دارم.»

خوانده در مقام دفاع می گوید:

قرارداد اجارهقرارداد اجاره با خواهان در سال ۱۳۷۵ تنظیم شده و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب و پیشه در این مکان ایجاد شده است و …» و سپس دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت نخواهد بخشید و برای مستأجر محل على رغم فعالیت حقی به عنوان کسب و پیشه یا تجارت ایجاد نمی کند و از آنجا که اصولا خان – خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته حکم به عین مستأجره صادر می کند با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدن استان مورد رسیدگی قرار می گیرد که نتیجه آن تأیید رأی دادگاه بدوی است

اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری  استحقاق مستاجر به حق کسب و پیشه و سرقفلی در این حالت چگونه است؟

تحلیل قضیه محق بودن مستاجر برای حق کسب و پیشه ملک مسکونی

آرای صادره از محاکم بدوی و تجدیدنظر خلاف موازین اصدار یافته زیران

اولا در این پرونده قرارداد اجاره اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری بین اصحاب دعوی قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است و برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ که مقرر داشته:

از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. همچنین در اجرای ماده ۱۱ قانون مذکور که مقرر داشته مکانی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» قرارداد مربوطه مشمول این قانون نخواهد شد و مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت و عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت می باشد و ایجاد هریک متفاوت با دیگری است برای مستأجر در این پرونده حقی به وجود می آورد که دادگاه باید آن را در نظر می گرفت. زیرا با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ استحقاق مستأجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مزبور پایدار شده است.

چند  دیگر نکته شایان ذکر است:

1- ماده ۳۰- «کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این

-قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهدشد.» ۲. تبصره ۲ ماده ۱۹ – «حق کسب و پیشهحق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. » شایان ذکر است که اداره حقوقی در تفسیر تبصره ۲ ماده ۱۹ می گوید: «همان طور که در تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تصریح شده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف، مخصوص مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است زیرا به علت اشتغال مستأجر در آن محل ایجاد می شود اعم از این که مستأجر به موجر مالک یا مستأجر قبلی) وجهی پرداخت باشد یا نه.» نظریه شماره ۷/ ۱۱۰۸ – ۱۳۸۱

2- در اجاره ملک مسکونی برای فعالیت های تجاری

استناد به مواد مذکور منصرف از موضوع می باشد و در مانحن فیه قابل استناد نیست. به نظر می رسد که آراء صادره صحیح و منطبق با موازین قانونی است. (سید تفرشیها)

3-. مقررات شهرداری تأثیری در آثار حقوقی ناشی از قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶) بین مالک و مستأجر ندارد، بدین معنی که: هرچند اجاره ملک مسکونی برای فعالیتهای تجاری و یااینکه ساختمانی دارای پروانه مسکونی باشد ولی موجر به منظور استفاده تجاری به مستأجر اجاره داده باشد، مالک (موجر) نمی تواند برای فرار از آثار قانونمرقوم به کاربری مورد اجاره استناد کند. زیرا، روابط موجر و مستأجر را قانون یاد شده تعریف می کند انه مقررات شهرداری. حتی داشتن یا نداشتن پروانه کسب نیز نمی تواند نافی آثار قانون فوق الاشعار باشد. این که شهرداری چه رفتاری با متصرف (مستأجر) یا موجر (مالک) خواهد داشت متفاوت از روابط استیجاری موجر و مستأجر است و این قوانین را نباید با هم خلط کرد. (اسماعیلی هریسی)

برگرفته از کتاب مطالعه موردی روابط موجر و مستاجر مرکز اموزش قوه قضاییه 1397

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت 

صفر تا صد قرارداد مشارکت در ساخت

 قرارداد مشارکت در ساخت :

یکی از عقود بسیار پرکاربرد است که یک معامله پرسود برای مالک و هم برای سازنده می باشد.مراحل قراردادمشارکت در ساخت  در  چیست؟ اهداف هر یک از طرفینِ قرارداد مشارکت در ساخت چه می باشد؟ در سالهای اخیر با عنایت بر افزایش چشم گیر قیمت زمین و مصالح مورد نیاز جهت ساخت ملک، سازندگان به تنهایی نمی توانند اقدام به تهیه مسکن نمایند.
از طرفی دیگر مالکان ملک نیز جهت نوسازی ملک خود نمی توانند به تنهایی مراحل ساخت ملک را سپری کرده و همچنین مصالح مورد نیاز جهت ساخت خانه را تهیه نمایند.

از این جهت هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد مشارکت در ساخت دارای اهداف جداگانه ای می باشند که در راستای مقاله به بررسی آن خواهیم پرداخت.

در قرارداد مشارکت در ساخت مالک قرارداد مشارکت در ساخت مالک، به جهت نوسازی ملک موجود، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می ده تا به کم یکدیرگ مراحل مشارکت در ساخت تکمیل گردد. از جهتی دیگر سازنده متعهد می شود به انجام تعهدات خود که عبارت است از ساخت ملک و تهیه مصالح مورد نیاز جهت ساخت ملک.بنابراین مالک، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می دهد ولیکن سازنده در راستای قرارداد باید به تعهدات خود در مراحل مشارکت در ساخت عمل نماید از این جهت مالک یا مالکین باید به جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده یا سازندگان اعتماد داشته باشند. زیرا ممکن است مالک در طی مراحل مشارکت در ساخت دچار مشکلات فراوانی شود.

اولین نکته در قرارداد مشارکت در ساخت

اولین نکته  قرارداد مشارکت در ساخت تعیین متراژ زمین و قیمت زمین است. زیرا اگر متراژ زمین و قیمت زمین برآورد نشود احتمال اضرار به مالک  وجود دارد. بنابراین هر دو طرف باید به سود در نظر گرفته شده دست یابند.
به منظور تعیین سود هر یک از طرفین (مالک یا مالکین) و (سازنده یا سازندگان) ابتدا باید میزان آورده های هر دو طرف تعیین گردد.
به عبارتی ابتدا متراژ زمین و قیمت زمین و از جهتی دیگر قیمت مصالح مشخص گردد.

اگر مالکین جهت ساخت ملک بیشتر از یک نفر باشند در تعیین قدرالسهم می توانند از منظر قانونی عمل کرده و براساس متراژ هر یک از مالکین که در سند وی ثبت شده میزان قدرالسهم را تعیین نمایند و یا با روش دوستانه میزان قدرالسهم هر یک از مالکین را تعیین نمایند.

همانطور که در قسمت فوق ذکر شد مالک یا مالکین باید به سازنده یا سازندگان اعتماد داشته باشند به جهت انجام تعهدات از سوی سازنده.
در طی  قرارداد مشارکت در ساخت پایبندی سازنده به تعهداتی که پذیرفته، بسیار مهم و حائز اهمیت است زیرا که رسیدن به هدف و پایان دادن به ساخت و ساز جز با همکاری و پایبندی به قرار داد مشارکت در ساخت امکان پذیر نخواهد بود.

از این جهت لازم است مالک یا مالکین در راستای انجام تعهدات سازنده تحقیقات لازم را به عمل آورند. برای انجام این عمل مالکین می توانند با مالکین دیگرکه اقدام به انعقاد قرارداد با آن سازنده کرده تماس حاصل نمایند و در ارتباط با عملکرد سازنده جویای سوالات خود شوند.

نکاتی مهم و بسیار کاربردی درارتباط با مراحل قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است در مکانی همچون دفاتر اسناد رسمی به مرحله ی انعقاد برسد زیرا همانطور که بدین نکته آگاه هستید در اکثر مواقع مالک یا مالکین زمین در طول عمر خود فقط یک بار اقدام به انعقاد این قرارداد می نمایند. ولیکن سازنده یا سازندگان به دلیل انعقاد قرارداد متعدد در این راستا بیشتر باهستند.
بنابراین مالک یا مالکین باید توجه داشته باشند که بهتر است این قرارداد در یک مکان قابل اعتماد به مرحله انعقاد رسد.
از سویی دیگر در انعقاد قرارداد باید حقوق هر یک از دو طرف حفظ گردد و نباید به صورت یک جانبه باشد.

نکته دوم: آورده هر دو طرف در قرارداد است. پس از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا دفتر یک وکیل متخصص باید میزان آورده هر دو طرف تعیین گردد.
قیمت و متراژ زمین آورده از سوی مالک یا مالکین است و انجام تعهدات و تهیه هزینه لازم در راستای قرارداد آورده سازنده یا سازندگان است.
مالکین باید توجه داشته باشند این عمل به جهت آن صورت می گیرد که ممکن است سازنده و مالک در راستای قرارداد به اختلاف برخورد نمایند و ساخت پروژه به صورت نیمه کاره رها شود. در این مواقع با تعیین موارد فوق مالک می تواند جهت فسخ قرارداد به دلیل عدم انجام تعهدات از سوی سازنده اقدام کند.

تعیین زمان به پایان رسیدن ساخت ملک یکی دیگر از موارد مهمی است که باید توسط سازنده یا سازندگان در قرارداد منعقد شده ثبت شود.
جهت آغاز عملیات ابتدا ملک باید توسط مالک یا مالکین تخلیه شده و در اختیار سازنده قرار گیرد، جهت دریافت مجوز تخریب و ساخت ملک.
و سازنده مؤظف است در تاریخ تعیین شده ضمن قرارداد جهت تحویل ملک عمل نماید.
در برخی از مواقع سهم مالکان به صورت 60 به 40 است و در برخی دیگر مالک یا مالکان اقدام به دریافت وجه بی عوض (بدون بازگشت) از سازنده یا سازندگان می نمایند.

انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

مالک یا مالکین در پایان مراحل مراحل مشارکت در ساخت مؤظف می باشند جهت انتقال سند به نام سازنده یا سازندگان اقدام نمایند. در برخی از مواقع سازنده اقدام به دریافت چک تضمینی از مالک مینماید که مالک به تعهد خود جهت انتقال سند پایبند باشد.
در طول مراحل مشارکت در ساخت، به نکاتی که باید توسط دو طرف مورد توجه قرار گیرد اشاره نمودیم باید توجه داشت که میزان ریسک از ناحیه مالک یا مالکین به مراتب بیشتر بوده و جهت انعقاد قرارداد باید توجه بیشتری داشته باشند.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز انواع گوناگونی دارند. منشأ تفاوت هایی که در نمونه های به دست آمده از این قرارداد مشاهده میشود، را از دو حیث میتوان برشمرد. یکی از حیث موضوع ساخت و ساز و به بیان دیگر آنچه ساخته می شود؛ و دیگری، از حیث متعاقدین. اغلب این تفاوتها، بعضی از آثار و شرایط قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را نیز تحت تأثیر قرار می دهد؛ که سعی می شود در خلال بحث های آتی بدان اشاره گردد. .

 انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز از حیث موضوع ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت بسته به اینکه موضوع ساخت و ساز چیست، گونه های مختلفی دارد:

الف – قرارداد مشارکت در ساخت بنا

موضوع این گونهی قرارداد، ساخت و ساز و احداث بنا و ساختمان – مسکونی، تجاری و … – چه به صورت انفرادی (تک ساختمان) و چه به صورت انبوه در قالب مجتمع سازی گسترده می باشد. لازم به ذکر است که طرفین قرارداد بر حسب مورد، می تواند شخص حقیقی و یا حقوقی (خصوصی و عمومی) باشد.

ب – قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی

موضوع قرارداد واگذاری زمین برای انبوه سازی مضیق تر از قرارداد پیشین است؛ چرا که در این قرارداد که بیشتر از سوی دولت و به منظور اجرای وظایف خود در اسکان افراد جامعه انجام می گیرد، این نهاد عمومی با انعقاد قرارداد با اشخاص صاحب فن و سرمایه، اقدام به واگذاری زمین به منظور ساخت و ساز انبوه و کلان می نماید.

پ – قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی

قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی، به منظور تعیین معابر، شبکه های خیابان کشی؛ «به طور مستقل» از سوی مراجع ذیربط (دولت و شهرداری در ی اجرای وظایف خود؛ و برای آماده سازی زمین به منظور ساخت و ساز، به عنوان مقدمه ی اجرای عملیات ساخت و ساز منعقد می گردد.

ت – قرارداد مشارکت پیمان – مدیریت

در گونه ای از قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده فقط مدیریت اجرا را به عهده می گیرد و صاحب زمین، علاوه بر زمین، هزینه ها، دستمزدها و مصالح را نیز تأمین می کند. در این نوع مشارکت، مجموعه ی هادی ساخت و ساز، به عنوان حق الزحمه، درصدی از مستحدثات را می برند. این نوع، «مشارکت پیمان – مدیریت» نام دارد. درصدی از رقم کل هزینه های اجرا و دستمزدها را پیمان – مدیریت دریافت می کند.

 انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز از حیث متعاقدین

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را اشخاص حقیقی و حقوقی منعقد می کنند. شخص حقوقی طرف قرارداد به نوبه ی خود ممکن است خصوصی و یا عمومی باشد. از این رو این مطلب در سه دسته ی اشخاص حقیقی، اشخاص حقوقی حقوق خصوصی و اشخاص حقوقی حقوق عمومی ارائه می گردد.

الف – اشخاص حقیقی

چند سالی است که در پی افزایش جمعیت انسانی و فزونی ارزش زمین، افراد صاحب زمین بنا به مقاصد انتفاعی و شخصی، به دلیل نداشتن سرمایه ی کافی برای ساخت و ساز، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با اشخاص بهره مند از سرمایه و فن می نمایند. شریک نیز به نوبه ی خود، می تواند از اشخاص حقیقی باشد.

ب – اشخاص حقوقی حقوق خصوصی

1- شرکتهای خصوصی

به منظور فعالیت در عرصه ی ساخت و ساز و به لحاظ پر منفعت بودن این عرصه، شرکتهایی ایجاد گردیده اند که به عنوان شریک، در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و یا به عنوان پیمانکار در قراردادهای پیمانکاری وارد می شوند و ساخت پروژه را به عهده می گیرند.

2-موقوفات در قراردادمشارکت در ساخت

موقوفات، دسته ای از اموال هستند که از جریان دادوستد و معاملات، خارج و به هدفی نیک تخصیص داده شده اند و دارای شخصیت حقوقی هستند. متولی یا سازمان اوقاف و امور خیریه در جهت حفظ و ادارهی موقوفه و صرف منافع بر طبق وقفنامه به نمایندگی از موقوفه اقدام می نماید و اعمال حقوقی لازم را انجام میدهد. مادهی ۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۹۳ در اینزمینه مقرر می دارد: «هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا با حسب مورد، نماینده ی او میباشد».

در مواردی، زمینی که قرار است بر روی آن عملیات ساخت و ساز صورت با وقفی است. چنانچه این عملیات به موجب قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بان باید دید، با توجه به وقفی بودن عرصه، انعقاد این قرارداد به چه نحو خواهد بود.

به منظور کمک و تسریع در عمران، احیا، توسعه، بازسازی و مرمت موقوفات سراس کشور و به دلیل قرار گرفتن سازمان اوقاف و امور خیریه در چارچوب اداری به طی مجزا، «مؤسسه ی صندوق عمران موقوفات کشور» در تاریخ ۱۳۹۶/ ۸ / ۸ تحت شمارهی ۲۹۸۳ در اداره ی ثبت شرکتها و مؤسسات غیر تجاری تهران و برای مدت نامحدود به ثبت رسیده است. صندوق مزبور، نسبت به زمینی که ادارهی اوقاف تعیین می کند، به بستن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با سازنده (به عنوان شریک اقدام می نماید.؟

3-بانک در قرارداد مشارکت در ساخت

بانک (به ویژه بانک مسکن) قرارداد مشارکت مدنی تنظیم می کند و در ازای اعطای تسهیلات، برای خود،  سهم الشرکهدر نظر می گیرد. در واقع بانک اقدام به مشارکت صوری می کند. به این شکل که: بانک به مالک زمین تسهیلات میدهد تا وی ساخت و ساز نماید.

قرارداد مشارکت مدنی (واقعی) بانک مسکن با اشخاص حقیقی حقوقی برای احداث مجتمع مسکونی / واحد مسکونی انفرادی برحسب وضعیت ملکی زمین، درسه نوع: در زمین «ملکی» میان شریک (مالک زمین) و بانک؛ در زمین «واگذاری» میان شریک، راهن زمین واگذاری و بانک؛ و در زمین «استیجاری – موقوفه» ما بین شریک (مستأجر عرصه با اخذ مجوز و موافقت سازمان / موقوفه) و بانک؛ منعقد می گردد.

بر اساس این قراردادها: – مدیریت اجرا و تکمیل موضوع مشارکت با شریک است.

– بانک بخشی از سرمایه ی ساخت و ساز را در ازای سهم الشرکهی معین در حساب مشترک مشارکت تأمین می کند که توسط شریک به منظور اجرای عملیات ساخت و ساز، تحت شرایطی به صورت مرحله به مرحله از آن برداشت می شود.

– سهم الشرکهی بانک در ساختمان و اعیانی احداثی، براساس نظریه ی ارزیاب بانک و نسبت به سهم بانک در زمان انعقاد قرارداد تعیین می گردد.”

– تغییر سهم الشرکه بر حسب اصلاح پروانه ی ساختمانی و افزایش مساحت زیربنای مشارکت از طریق قرارداد متمم صورت می پذیرد.

۔ تمام زمین و ساخت و سازها (شش دانگ غیرمنقول) تا انجام کلیهی تعهدات موضوع قرارداد، در رهن بانک قرار می گیرد.

. پس از اتمام پروژه، بانک می تواند سهم خود را به صورت نقد یا اقساط، به شریک واگذار نماید.

– در صورتی که مالک نتواند نسبت به تصفیهی تمامی طلب بانک اقدام نماید، بانک این اختیار و وکالت را دارد که ملک را بفروشد و طلب خود را بردارد.

پ – اشخاص حقوقی حقوق عمومی

1- دولت (سازمان مسکن و شهرسازی)

آنگونه که آمد، قراردادهای مشارکت در ساخت، از سال ۱۳۷۲ با پیشنهاد دولت وقت، در سازمان مسکن و شهرسازی باب شد. بر همین اساس، سازمان مسکن و شهرسازی، در ابتدا زمینی را جهت اجرای پروژه ی ساخت و ساز مشخص می کند.

سپس در صورتی که مدیریت املاک سازمان، زمین را بلامعارض معرفی نمود، پس از مراحل شهرسازی در خصوص ضوابط سطح اشغال و تراکم پلاک مورد نظر، برای تعیین شریک، بعد از اخذ مجوز از هیأت نمایندگان سازمان، اقدام به انتشار آگهی می کند. در آگهی، از متقاضی شراکت درخواست می شود که قیمت زمین و ساخت پیشنهادی خود را بر روی پلاک مزبور، و همچنین واجدین توان فنی و سرمایه گذاری را اعلام نماید.

پس از بررسی پیشنهادهای واصله در کمیسیون های مربوط، شخص یا شرکتی که بیشترین و بالاترین درصد را برای قدرالسهم سازمان پیشنهاد کند، برندهی مناقصه و طرف قرارداد مشارکت در ساخت و ساز است. سازمان مسکن و شهرسازی، قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز خود را براساس شرایط عمومی پیمان منعقدمی نماید. در تنظیم قراردادهای مشارکتی، بحث اصلی، آوردهی طرفین است.

آوردهی سازمان تنها زمین است. به همین جهت، اگر شریک در جریان اجرای پروژه تا میزان قدرالسهم خود، آورده داشته باشد، برای ادامه ی پروژه، سازمان آوردهی جدیدی نخواهد داشت و شریک با هزینه ی خود پروژه را ادامه می دهد

و در اصلاحیه ی قرارداد، بر قدرالسهم شریک افزوده می شود. قیمت زمین و ساخت در زمان انعقاد قرارداد، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری جداگانه تعیین می شود، که به ترتیب، آوردهی سازمان و شریک محسوب می گردد.

پس از تعیین قدرالسهم، سازمان بر اساس نمونه قراردادهای ابداعی از سوی سازمان ملی زمین و مسکن – که جزء اسناد و مدارک مناقصه است ، جهت «مبادلهی قرارداد» اقدام می نماید. شریک پس از تهیه ی طرح معماری سازه و تأسیسات و تصویب در کمیسیون های مربوطه، و اخذ پروانه، عملیات اجرایی را آغاز می کند و سازمان بر پروژه نظارت عالیه دارد. پس از ۲۰ إلى 40 درصد پیشرفت فیزیکی، شریک از سازمان تقاضای اصلاح قدرالسهم می کند که در کمیسیون مربوطه، پس از قرعه کشی، سهم طرفین تعیین می شود. افزایش قدرالسهم سازمان حتى بدون آوردهی جدید نیز امکان پذیر است.

به این ترتیب که، امتیازاتی که بر حسب شرایط به زمین تعلق می گیرد، همچون امکان احداث واحد و طبقات بیشتر و …، به سود سازمان و آوردهی سازمان تلقی می گردد. در این مرحله، شریک مجاز است نسبت به واحدهای خود تصمیم بگیرد و جهت انتشار آگهی و پیش فروش واحدها لازم است از سازمان مجوز اخذ نماید.

در جریان پروژه، شریک ممکن است اقدام به اخذ وام نماید و از آنجا که سند ملک به نام سازمان است، در طرحهای مشارکتی، ضمانت نامه ای به میزان قیمت زمین، از شریک می گیرد؛ پس از آن، نامه ای به بانک می فرستد، و موافقت خود را با رهن ملک اعلام می کند. پروژه که به مرحله ی پیشرفت فیزیکی 60 تا ۷۰ درصدی رسید، مهندس ناظر پروژه در سازمان، به واحد مسکن، این امر را گزارش می کند

و در این راستا، جلسه ای جهت اصلاح سهم الشرکه و تعیین و تفکیک آن تشکیل می گردد. پس از تفکیک واحدها از راه توافق یا قرعه، برای هر واحد، سند جدا تنظیم می شود. در صورت ایجاد تغییرات در زمین و زیربنا پس از پایان کار و قبل از صدور سند براساس صورر: مجلس تفکیکی، صورت جلسه ی قدرالسهم نهایی و اصلاحیه ی نهایی قرارداد، تنظیم می شود. در نهایت پس از ایفای همهی تعهدات شریک، سازمان نسبت به مجوز صدور سند به شریک اقدام می کند.

2- شهرداری (سازمان سرمایه گذاری و مدیریت پروژه های مشارکتی) در قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز که شهرداری منعقد می کند، در راستای انجام پروژه هایی است که از وظایف این نهاد به شمار می رود. از جمله، پروژه های سان پارکینگ های عمومی (به ویژه در مرکز شهر)، پروژه های عمرانی و شهری شهرداری پروژه های گردشگری و تفریحی (پارک، فضای سبز و …). شهرداری به منظور اجرای این پروژه ها، آگهی مناقصه منتشر می کند و با شرکتی که بالاترین سهم را به شهرداری پیشنهاد دهد، به عنوان شریک خود، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز منعقد می نماید.

لازم است شریک، توانایی نقدی حداقل ۳۰٪ هزینهی پروژه را داشته باشد. برای نمونه در یک پروژهای ساخت پارکینگ عمومی در مرکز شهر، که معمولا با ساخت واحدهای تجاری در طبقات فوقانی پارکینگ همراه است، هنگام تقسیم سهم هر یک از طرفین از واحدها، شهرداری ابتدا کلیهی پارکینگ ها را بر می دارد و در صورت استحقاق سهم بیشتر به تناسب آورده،

از واحدهای تجاری تملک مینماید. تفاوتی که آوردهی شهرداری با آوردهی سایر مالکین زمین (اعم از دولت و اشخاص خصوصی) دارد، این است که علاوه بر زمین، هزینهی کلیهی مجوزها نیز جزء آوردهی شهرداری محسوب می گردد. عقد قرارداد و تعیین قدرالسهم قراردادهای مشارکتی به عهده ی سازمان سرمایه گذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری می باشد.

ارکان قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

در مبحث ارکان قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به شناسایی طرفین این قرارداد  و آورده و سهم الشرکه ی آنها می پردازیم.

1- طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

مطابق مادهی ۱۸۳ قانون مدنی «عقد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل ایک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نماید و مورد قبول آنها باشد. از این تعریف چنین برمی۔ آید که عقد باید طرفین یا اطرافی داشته باشد. حداقل اطراف عقد، دو شخص است. یعنی در یک عقد همواره دست کم یک شخص تعهد بر امری می نماید و شخصی دیگر از طرف مقابل، آن را قبول می کند. قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را «دو طرف» منعقد می نمایند.

1-1-نام گذاری طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

در هر قراردادی لازم است طرفهای آن را به نحو جامع و مانع توصیف نمود. بدین منظور ابتدا به بررسی چگونگی توصیف طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و اساز می پردازیم و سپس آنها را نام گذاری می نماییم.

الف – چگونگی توصیف طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

اور به طور کلی در توصیف اطراف یک قرارداد روش های متعددی را – بر حسب مورد . می توان به کار برد .

۱- استفاده از الفاظ عقود معین؛ برای تنظیم قراردادی با ماهیت حقوقی یکی از عقود

معین، بدیهی است که باید از الفاظ متداول در این عقود برای توصیف اطراف قرارداد استفاده نمود. مانند الفاظ بایع و مشتری برای عقد بیع. هرگاه قرارداد مورد نظر در زمرهی عقود معین نباشد یا این که در عقد معین بودن یا نبودن آن تردید باشد، معمولا از واژه های طرف اول» و «طرف دوم» استفاده می گردد.

۲- استفاده از عنوان متناسب با نوع قرارداد (در عقود نامعین)؛

ممکن است قرارداد مورد نظر در زمره ی عقود معین نباشد؛ لکن در عرف معاملات، عنوانی مشخص داشته باشد؛ مانند «قرارداد مدیریت»، «قرارداد ساخت و تحویل»، «قرارداد تعمیر و نگهداری» و…. در این موارد، لازم است برای هر یک از طرفین، عنوان مناسب با نوع قرارداد انتخاب گردد؛ مانند «مدیر و صاحب کار»، «سازنده و خریدار»، «مسؤول نگهداری و صاحب کار یا کارفرما».

با به نظر می رسد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز در دسته ی اخیر قرار می گیرد؛ چرا که در عرف معاملات عنوانی مشخص دارد. از این رو لازم است متناسب با این عنوان، اصطلاحی برای هر یک از طرفین این قرارداد برگزید

ب – نام گذاری طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

با توجه به مطلب پیشین، اکنون به نام گذاری طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می پردازیم و به دو اصطلاح «طرف أول» و «طرف دوم» – که رویای نام گذاری در بیشتر قراردادها شده است – اکتفا نمی کنیم.

1- نام گذاری طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت و ساز؛

طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، مالک یا صاحب امتیاز زمین می باشد که ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد. همان گونه که در مفهوم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بیان گردید، در این قرارداد یکی از دو طرف، زمینی را برای انجام ساخت و ساز، به مشارکت اختصاص می دهد. شرط بدیهی درستی مشارکت آورندهی زمین، مالکیت وی نسبت به آن است. پس آورنده ی زمین لازم است مالک عین یا منافع آن باشد.

در خصوص زمین وقفی نیز در حقیقت، باید گفت حقی که استفاده کنندگان زمین موقوفه بر آن دارند، حق مالکیت است؛ اما نه نسبت به عین زمین، بلکه ادارهی اوقاف به عنوان متولی مال موقوفه، زمین را به عقد اجاره در اختیار منتفعین قرار می دهد و سالیانه مبلغی را بابت اجاره بها یا اجرت المثل از ایشان دریافت می دارد؛ و به مصرفوقف می رساند. منتفعین، به شرط اخذ مجوزهای لازم از ادارهی اوقاف و پرداخت مال الاجاره، می توانند در عرصه ی وقفی ساخت و ساز نمایند.

بنابراین، حق مزبور حق مالکیت منفعت زمین» می باشد. پیش از این، آمد که صندوق عمران موقوفات به تابعیت از ادارهی اوقاف و امور خیریه در قرارداد مشارکت ساخت و ساز به عنوان آورندهی زمین، طرف اول این قرارداد محسوب می گردد. در مواردی نیز که اشخاص حقیقی مستأجر موقوفه هستند، با مجوز ادارهی اوقاف و امور خیریه می توانند طرف قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قرار گیرند. البته بیان این نکته لازم است که قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بر عرصه ی وقفی، آثاری از حیث ماهیت آورده و سهم الشرکه به دنبال دارد که در جای خود بحث می گردد.

در نتیجه طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، با عنوان «مالک زمین» نام گذاری و شناخته می شود و در مورد خاص زمین وقفی، حسب مورد، صندوق عمران موقوفات» و یا «مستاجر زمین» به عنوان طرف أول، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز منعقد می کند. ٢- نام گذاری طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز؛

طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، شخصی حقیقی یا حقوقی است که با پذیرش پیشنهاد طرف اول (مالک زمین)، با وی شریک می شود و با تقبل هزینه ها، اجرای پروژهی ساخت و ساز را بر عهده می گیرد و در آخر نیز در آنچه می سازد، با مالک زمین به نسبت شریک می گردد. این شراکت که همانا مالکیت سازنده را بر بخشی از سازه ها می رساند، یکی از مهم ترین ویژگی های قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به شمار

میرود که این قرارداد را از مقاطعه کاری (پیمانکاری) – که در آن مقاطعه کار (پیمان کار) مالکیتی بر ساخت و ساز ندارد . تمایز می بخشد. هر چند عنوان سازنده برای طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، با توجه به تعهد وی، نامربوط به نظر نمی رسد، اما از آنجا که در بیشتر موارد، طرف دوم، سرمایه داری است که هزینه های ساخت را در اختیار دارد، و به نوبه ی خود، برای اجرای تعهد خویش با اهل فن ساخت و ساز قرارداد می بندد، اصطلاح «سازنده) مطلوب نیست.

بنابراین باید گفت چون از یک سو طرف دوم، آورده ای را با زمین مالک تجمیع و تشریک می کند؛ و از سوی دیگر، در سازه ها نیز شریک می گردد، عنوان «شریک» برای او مناسب تر می باشد، عنوانی که در اکثریت قریب به اتفاق قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز، برای نام گذاری طرف دوم انتخاب شده است.

2-هویت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

پس از نام گذاری طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، اینک نوبت به شناسایی هویت ایشان و پاسخ به این سؤال می رسد که چه اشخاصی می توانند طرف قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قرار بگیرند؟ آیا هر دو دسته ی اشخاص یعنی اشخاص حقیقی و حقوقی می توانند این قرارداد را به عنوان مالک زمین یا شریک، منعقد نمایند؟

آنچه مسلم است و قانونی، شخص حقوقی می تواند دارای کلیه ی حقوق و تکالیفی شود، که قانون برای افراد قائل است؛ مگر وظایفی که بالطبیعه فقط انسان ممکن است دارای آن باشد؛ مانند حقوق و وظایف ابوت – بنوت و امثال ذلک. ماده ی ۵۸۸ قانون تجارت) بنابراین هر یک از مالک زمین و شریک می تواند شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد.

الف-مالک زمین

مالک میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد

1- شخص حقیقی:

در میان افراد جامعه بسیار دیده می شود که بعضی صاحبان زمین، به منظور بازسازی خانه های قدیمی و فرسودهی خود، اسکان فرزندان خود و حتی به انگیزهی کسب منفعت، و به لحاظ عدم استطاعت مالی کافی جهت هزینه کردن برای ساخت و ساز، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با صاحب سرمایه (شخص حقیقی یا حقوقی) می نمایند. مهم ترین شرطی که یک شخص حقیقی

علاوه بر شرط عمومی اهلیت) به عنوان آورنده ی زمین، برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز لازم است داشته باشد، داشتن حق مالکیت نسبت به عین یا منفعت زمین است. بر همین اساس لازم است، کسی که خود را مالک عین زمین معرفی می کند، با ارائهی سند یا اسناد مربوط و مثبت، مالکیت خود را برای طرف مقابل احراز نماید.

مادهی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور در این رابطه معیارهایی را مقرر می کند. این ماده بیان می دارد: «همین که ملکی مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که (۱) ملک به اسم او ثبت شده و یا (۲) کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا (۳) این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

مالک منفعت زمین (مستأجر زمین ملکی و وقفی) نیز می تواند با اخذ اجازه حسب مورد از موجر یا ادارهی اوقاف و امور خیریه در زمین اقدام به ساخت و ساز نماید.

2-شخص حقوقی:

در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز آوردهی «زمین» ممکن است از سوی شخص حقوقی باشد. و همان گونه که پیش تر بیان شد، شخص حقوقی آندهی زمین به نوبه ی خود می تواند خصوصی شرکت های تجاری، مؤسسات غیر تجاری و موقوفات) و یا عمومی (دولت (سازمان مسکن و شهرسازی) و شهرداریها (سازمان سرمایه گذاری و مدیریت پروژه های مشارکتی) باشد.

ب – شریک

شریک در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز نیز می تواند شخص حقیقی و حقوقی باشد. ممکن است چنین تصور شود که با گستردگی و پیچیدگی عملیات ساخت و ساز، شخص حقیقی قدرت ورود به این عرصه را ندارد. در حالی که نه تنها این امر از امکان به دور نیست؛ بلکه باید گفت آنچه برای شریک در ورود به این قرارداد لازم است، بیش از هر چیز تمگن و توانایی مالی است؛ از سوی دیگر مباشرت وی در اجرای پروژه، شرط نیست (مگر در پیمانهای دولتی) و شریک می تواند برای این کار با دیگری (معمولا شرکت های ساختمانی)، قرارداد مقاطعه کاری منعقد نماید.

3-آورده و سهم الشرکه

دومین رکن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز که آن را از سایر قراردادهای

ساختمانی متمایز می نماید، آورده و به تبع آن سهم الشرکهی هر یک از دو طرف قرارداد است. لذا به کنکاش در این دو مقوله – آورده و سهم الشرکه – می پردازیم.

 

3-1-اورده :

هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز لازم است حصته ای را به عنوان منظور انجام موضوع قرارداد ساخت و ساز) بیاورند؛ تا پس از اتمام ساخت وساز بر اساس آن برآورده ها» از آنچه ساخته می شود، سهم ببرند. مجموع آوردههای طرفین جمع کل سرمایه گذاری برای قرارداد مشارکت در ساخت و ساز محسوب می شود.

گفته میشود که در نظام قانون مدنی ایران، به پیروی از فقه امامیه، آوردهی طرفین نمی تواند چیزی جز حق مالکیت باشد و دو شخص نمی توانند با جمع خدمت و اعتبار خود، مشارکت نمایند؛ مگر آن که منجر به مالکیت مشاع آورنده بر مالی گردد. این، در حالی است که آورده در مفهوم قانون تجارت، می تواند به اشکال متعدد باشد.

به موجب ماده ی ۲۹ سابق قانون تجارت «سهام غیرنقدی، سهامی است که در ازای آن به جای وجه نقد چیزی از قبیل کارخانه و اعتبارنامه و غیره داده می شود. البته منظور از سهم غیرنقدی، آوردهی غیرنقدی است؛ و عبارت «از قبیل» نشانگر حصری نبودن مصادیق آورده است. این مطلب، با تجویز آوردهی غیرنقدی در تبصرهی مادهی 6 لایحه ی اصلاحی قسمتی از قانون تجارت (مصوب ۱۳۶۷) راجع به شرکتهای سهامی، ایراد نسخ مواد شرکت سهامی را در قانون تجارت رفع می نماید.

به طور کلی، آورده را به دو دسته ی عمده ی نقدی (وجه نقد) وغت تقسیم نمود. آوردهی غیر نقدی به نوبه ی خود می تواند به صورت را مادی و صنعت (فعالیت، کار و هنر) باشد. مال مادی؛ مالی قابل لمس است که ممکن است منقول (مانند مصالح ساختمانی) یا غیر منقول (مانند زما است به عنوان آورده، ارزش گذاری گردد. مال غیرمادی؛ مالی است که مادی ندارد،

اما جامعه وجود آن را اعتبار کرده و قانون نیز آن را شناخته حقوق عینی (به جز حق مالکیت) و حق دینی (طلب) از این د هم چون اموال مادی باید تقویم شود. به اعتبارات اشخاص در بانکها در زمره اموال غیر مادی است. صنعت، دانش، فعالیت یا هنر را نیز می توان به مشارکت اختصاص داد. این صنعت باید به عنوان آورده باشد؛ نه آن که کاری باشد که در ازای آن به کارگر ساختمانی یا بنا مزد داده می شود. آنچه به آورنده ی صنعت تعلق می گیرد سهمی از سازه ها است. این نوع آورده نیز لازم است ارزیابی شود.

آن چه لازمه ی اجرای موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز است و به عنوان آورده، از سوی طرفین تأمین می گردد؛ ابتدا مکانی (زمین) است برای انجام ساخت و ساز، که از سوی مالک زمین آورده می شود. مصالح، مواد و به طور کلی هزینه های ساخت از جمله بنا و کارگر ساختمانی، و … نیز که به ساخت و ساز عینیت می بخشد،آورده ای است که از طرف شریک تأمین می شود.

الف – آوردهی مالک زمین

عمده ترین آوردهی مالک زمین، «زمین» است. با این حال، تحت شرایطی و به موجب قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، لازم است، مالک زمین، بخشی از هزینه های ساخت و ساز را نیز تأمین نماید. علاوه بر آن، گاهی هزینه ی اخذ مجوزها از جمله پروانه ی ساختمانی بر عهده ی مالک زمین می باشد. در مواردی نیز، در جریان ساخت و ساز، امتیاز زمین از نظر مقررات شهرسازی بالا یا پایین می شود که حسب مورد موجب افزایش یا کاهش آوردهی مالک زمین می شود.

ا- زمین؛

زمین در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، مکانی است که ساخت و ساز بر آن انجام می گیرد. تا به حال، قوانین بسیاری راجع به اراضی به تصویب رسیده است که بعضا به مسائلی در خصوص ساخت و ساز بر زمین می پردازند. به لحاظحقوقی آنچه به عنوان زمین، آورده به شمار می آید، «عین» و یا «منافع» زمین است. در نتیجه، حسب مورد، قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) عین و یا منفعت زمین، به روز انعقاد قرارداد به عنوان آوردهی مالک (عین یا منفعت زمین)، محاسبه می گردد. بر همین اساس آوردهی مالک عین زمین از این قرار خواهد بود:

آوردهی مالک زمین = مساحت زمین ضربدر قیمت تعیین شده ی هر متر مربع زمین در زمان قرارداد

در شرایط خاص زمین وقفی، اگر آورنده ی زمین، ادارهی اوقاف یا مستأجر زمین وقفی (البته با اجازهی ادارهی اوقاف) باشد، به اصطلاح «پذیرهای زمین به عنوان آورده تقویم می شود. بدین مفهوم که ارزش زمین با لحاظ وقفیت آن محاسبه می گردد؛ که معمولا معادل ۸۰ تا ۸۰ درصد ارزش واقعی آن زمین (با لحاظ ملکیت) می باشد.

در حیطهی وظایف دولت در عرصه ی مسکن نیز، «وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه ی اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها، ضرورت آن حتمی است، به ترتیب از زمین های بایر و دایر شهری تأمین نماید…»؛ و «تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) زمین… تعیین می گردد». معمول است که دولت (سازمان م . شهرسازی) آوردهای جز زمین ندارد. با این وجود، در مواردی نیز دولت خود اجرای ساخت و ساز هزینه می کند.

 

2-بخشی از هزینه های ساخت و ساز:

در برخی موارد، نسبت سهم الشرکهی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، بنا به توافق ایشان ثابت می ماند، از این رو در قرارداد پیش بینی می شود که چنانچه قرار باشد به دلیل افزایش هزینه های ساخت و ساز این تناسب به هم بخورد، ادامه ی هزینه ها را هر دو طرف به همان نسبت تأمین خواهند نمود. در ساده ترین فرض، اگر سهم الشرکهی طرفین مساوی باشد،

تا جایی که هزینه های انجام گرفته توسط شریک، با ارزش تقویمی زمین برابری کند، تعهد وی در مقابل آوردهی مالک زمین، سر به سر می شود؛ و از آن به بعد برای ادامه ی کار، سایر هزینه ها بالمناصفه خواهد بود. برای این منظور، دو طرف حساب جاری مشترکی را در بانک افتتاح می کنند که برداشت از آن با دو امضا صورت می پذیرد.

٣- هزینهی اخذ مجوزها؛

گاهی در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مقرر می شود که مالک زمین متعهد است کلیهی مجوزهای لازم به منظور اجرای عملیات ساختمانی را اخذ نماید. از آنجا که بیشتر این مجوزها از سوی شهرداری صادر می شود این شخص حقوقی در قراردادهای مشارکت خود در زمینه ی ساخت و ساز، ارزش اخذ این مجوزها را (بر اساس محاسبات طبق کاربری های پیش بینی شده به عنوان آوردهی خود احتساب می کند. .

4-امتیازات مربوط به زمین؛

فرضی را در نظر بگیرید که مجوز ساخت در بدو انعقاد قرارداد، تا سقف ۵ طبقه را مجاز بداند، و در جریان ساخت و ساز، این امکان تاسقف 6 طبقه افزایش یابد در این حالت باتوجه به افزایش کاربری زمین و ارزش آن، طرفین نسبت به اصلاح قرارداد و افزودن آورده و سهم الشرکهی مالک زمین اقدام می نمایند. به عکس، در صورتی که سقف مجاز تعداد طبقات، به 4 کاهش پیدا کند، دو طرف مجبور می گردند، برحسب شرایط جدید قرارداد را اصلاح و از آورده و سهم مالک زمین بکاهند.

ب – آوردهی شریک

شخصی که به عنوان شریک وارد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می شود، می بایست توانایی کافی را به ویژه از لحاظ مالی به منظور هزینه کردن در امر ساخت و ساز دارا باشد. یکی از وجوه اهمیت این مطلب آن است که مالک زمین اغلب تنها به آوردن زمین بسنده می کند و لذا برای عینیت یافتن بنا در زمین مزبور، این شریک است که

باید هزینه کند و برای این کار می بایست تمکن مالی لازم را داشته باشد. آوردهی اصلی اشریک که همانا هزینه ی ساخت کل مستحدثات می باشد، بدین ترتیب احتساب می گردد:

آوردهی شریک = زیربنای کل ضربدر به قیمت هر متر مربع زیربنا در زمان قرارداد

شریک قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مکلف است علاوه بر هزینه کردن کل ساخت و ساز، تمامی هزینه های مقدماتی (از جمله هزینه ی انجام همه ی طرحها و مطالعات)، جانبی و فرعی (مانند هزینه ی خرید و عملیاتی کردن شبکه ها (کار تلفن،…) و کلیه ی هزینه های نظارت بر حسن انجام فعالیت های کل قرارداد را تقتل

به عنوان آوردهی خود محسوب کند.

از انجا که از هیچ شریکی توقع نمی رود که در همان بدو انعقاد قرارداد به میزان . و سازهای آتی، وجه نقد در اختیار داشته باشد؛ لذا مقرر می گردد که ی درصدی از کل برآورد هزینه های ساخت و ساز را به صورت نقد بیاورد و ات را به شکل اعتبار مشخص نماید. همچنین شریک می تواند قسمتی از هزینه ها را از محل پیش فروش بخشی از قدرالسهم خود پس از پیشرفت مقدار معینی از عملیات

ساخت و ساز تأمین نماید

ا۔ آوردهی نقدی؛

طبیعت کارهای ساختمانی اقتضای استمرار را دارد. در نتیجه آوردهی شریک در طول زمان، عینیت می یابد و بنابراین لزومی ندارد که شریک، هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، تمامی هزینه های ساخت و ساز را به صورت نقد، بیاورد. اما در این که آوردهی وجه نقد شریک چه میزان باید باشد، در نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز به دست آمده، اساسا اشاره ای نشده است

و بنابراین رویه ای در دست نیست. به نظر می رسد باید به دنبال عددی مناسب و متناسب با این مقام آوردهی نقدی شریک)، در قوانین مصوب گشت تا با اخذ وحدت مارک (اوردهی نقدی از آن، این میزان را تعیین نمود.

رصدی که در بند دوم مادهی ۲۰ لایحه ی اصلاحی قسمتی از قانون تجارت ۱۳۶۷) در خصوص تأمین نقدی لازم برای تشکیل شرکت سهامی خاص مقررشده است به نظر مناسب و متناسب میرسد.مقرره ی مزبور بیان میدارد برای تاسیس شرکت سهامی خاص فقط تسلیم اظهارنامه به ضمیم مدارک زیر به مرجع ثبت شرکت ها کافی خواهد بود

بنابراین بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قید شود که شریک موظف است حداقل ۳۰٪ کل هزینه های برآورد شده جهت ساخت و ساز را به صورت وجه نقد، در حساب بانکی که به نام مشارکت باز می شود، واریز نماید و گواهی نامه ی بانک را مبنی بر این اقدام، ارائه نماید.

البته این نکته را نباید از یاد برد که توافق طرفین در این زمینه نیز حرف اول را می زند و درصد مزبور، پیشنهادی از سوی نگارنده است که مبنایی قانونی دارد.

٢- تعهد هزینه ها؛

گفتیم که برای شریک این امکان وجود دارد که با تأمین نقدی درصد معینی از کل هزینه های برآورد شدهی ساخت و ساز، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز نماید؛ با این وجود باید اذعان داشت که مالک زمین نیز نمی تواند ریسک کند و با شخصی که توانایی تأمین کل هزینه ها را ندارد، وارد قرارداد شود.

راه حلی که در این تنگنا مناسب به نظر می رسد، لزوم اخذ تعهد نسبت به تأمین مابقی آوردهی شریک، از او است. لذا در قرارداد پیش بینی می شود که شریک متعهد ضمانت نامه ی بانکی» را در این خصوص اخذ و ارائه نماید.

۳- پیش فروش بخشی از قدرالسهم به ثالث؛

معمول است که به منظور امکان تأمین بخشی از هزینه های ساخت و ساز، شریک می تواند پس از پیشرفت فیزیکی ۳۰ تا 40 درصد از عملیات، تا سقف ۸۰ درصد از قدرالسهم خود را پیش فروش نماید. گفتنی است که ۲۰ درصد مابقی، به منظور تضمین انجام تعهدات شریک ذخیره می گردد؛ فروش بخشی از واحدهای ذخیره شده، پس از مرحله ی تحویل موقت؛ و بخش دیگر، پس از تحویل قطعی امکان پذیر خواهد بود.

3-2-سهم الشرکه

در ازای اختصاص حصته (آورده) به مشارکت، هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، متناسب با آوردهی خود، دارای حقی می شوند، که به «سهم الشرکه» یاقدرالسهم» تعبیر می گردد. تخصیص قدرالسهم، به ارزش مشارکت هر شریک بستگی دارد. میان سهم الشرکهی طرفین با آوردهی ایشان، رابطه ی «همبستگی مثبت» وجود دارد؛ بدین مفهوم که به هر میزان که آوردهی هرطرف افزایش یا کاهش یابد،

بر سهم الشرکهی او نیز افزوده یا از آن کاسته می گردد. به همین ترتیب رابطهی میان آورده و سهم الشرکهی هر یک از طرفین با دیگری، از نوع همبستگی منفی» است؛ یعنی هر چه بر آورده و به تبع آن – سهم الشرکه ی شریک افزوده شود، از آورده و به تبع آن – سهم الشرکهی مالک زمین کاسته می شود؛ و بالعکس.

الف – سهم الشرکهی مالک زمین

پس از برآورد ارزش زمین (عین یا منفعت)، و همچنین ارزش کل سرمایه گذاری مجموع ارزش زمین و ارزش هزینه های ساخت و ساز)، نسبت این دو ارزش با یکدیگر، سنجیده می شود و به عنوان قدرالسهم یا سهم الشرکهی آورنده ی زمین به شمار می رود:

قدرالسهم مالک زمین = آوردهی مالک زمین به مجموع سرمایه گذاری چنانچه مجموع آوردهها را ۱۰۰ فرض کنیم؛ و نسبت آوردهی زمین به آن، ۶۰ باشد (یعنی 40٪ مجموع آورده ها را ارزش زمین تشکیل دهد)؛ به همین نسبت، قدرالسهم مالک زمین از سازه ها (آنچه ساخته می شود)، 140 خواهد بود. بدین ترتیب، مالک عین زمین، پس از انجام ساخت و ساز، 40٪ عرصه و اعیانی و مالک منافع زمین، 40 اعیانی را (اگر ارزش منافع زمین، 40. کل آوردهها باشد) مالک می گردد.

وضعیت خاص زمین وقفی ؛ در خصوص زمین وقفی دو حالت را باید از یکدیگر تفکیک نمود: حالت اول؛ در جایی است که خود متولی موقوفه (ادارهی اوقاف و امور خیریه) به عنوان طرف قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، با شریک (سازنده) مشارکت می کند و بدین ترتیب کل زمین و (طبق مثال قبل) ۶۰٪ از اعیانی را می برد. لازم به ذکر است که متولی موقوفه، مالک زمین و سهم اعیانی نیست؛ بلکه مالکیت به شخص

حقوقی «موقوفه» تعلق دارد. حالت دوم؛ زمانی است که مستأجر موقوفه با کسب مجوز از متولی، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می نماید، که در این صورت، مستأجر مالک ۶۰٪ اعیانی می شود.

ب – سهم الشرکه ی شریک

برای تعیین قدرالسهم شریک از سازه ها، به همان ترتیب تعیین سهم الشرکهی مالک عمل می شود؛ یعنی آوردهی شریک به مجموع آوردهها نسبت سنجی می گردد و به همان نسبت سهم الشرکهی او از کل ساخت و ساز مشخص می شود: – و قدرالسهم شریک = آوردهی شریک به مجموع سرمایه گذاری

در نتیجه بنا بر مثال مذکور، سهم الشرکهی شریک، 60٪ می باشد. چنانچه آورندهی ازمین مالک آن باشد، شریک نیز نسبت به 60٪ زمین نیز به علاوه بر ۹۰٪ اعیانی – مالکیت می یابد؛ در غیر این صورت، – اگر آورده، منافع زمین باشد . در ازای پرداخت مال الاجاره (یا پذیره ی زمین وقفی)، مالک ۹۰٪ منافع زمین می گردد.

 

جهت تنظیم قرارداد و یا مشاوره حقوقی در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت با وکیل پایه یک دادگستری تماس بگیریر

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

وکیل متخصص مالیاتی

وکیل متخصص مالیاتی

وکیل متخصص مالیاتی :دادرسی مالیاتی به کارهایی که مؤدی برای حل اختلاف خود با سازمان امور مالیاتی باید انجام دهد دادرسی مالیاتی می‌گویند.

“تمیز حق و اقامه عدل یکی از وظایف اصلی هر دولت است و قواعدی که طرز اجرای این وظیفه را بیان می کند با حقوق عمومی نزدیک تر است، بیطرفی دادرسی و مؤثر بودن توافق اصحاب دعوی در بعضی امور، ماهیت خدمت عمومی او را دگرگون نمی سازد، زیرا به هر دو حال این دولت است که از حق فردی حمایت می کند و هم اوست که با استفاده از حاکمیت خود دعاوی را فیصله میدهد، به ویژه، اختیار تحقیق درباره اموری که از دادرس خواسته شده و به نظر او ضروری است، دادرسی را به اجرای خدمت عمومی و آمیخته با حاکمیت نزدیک تر می کند، پس قواعد آئین دادرسی به معنی خاص را باید در شمار حقوق عمومی آورد..جهت تماس با وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید.

به همان نسبت که روابط اجتماعی پیچیده و گوناگون است، قواعد حقوق نیز مختلف و بیشمار به نظر می رسد، پس برای فرا گرفتن این قواعد لازم است که اصول مشابه در گروه های متمایز قرار گیرد و طبیعت و نظام ویژه هر گروه جداگانه بررسی شود، در زمان ما، علم حقوق چندان توسعه یافته است که هیچ انسانی قادر به مطالعه و دقت در تمام اصول آن نیست، حتی می توان گفت، عمر هیچ محققی کفاف خواندن کتاب های رشته تخصصی خود را به یکبار هم نمی دهد، بنابراین، دسته بندی قواعد و ایجاد رشته های متعدد از لوازم تحقیق در این علم است و اگر از نظر علمی نیز پاره ای از آنها قابل انتقاد باشد، در فواید آن از جهت تقسیم کار تردیدی نیست.تماس با وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید..

در علم حقوق دو تقسیم اساسی وجود دارد که غالب نویسندگان مباد

۱- حقوق عمومی و حقوق خصوصی ۲- حقوق ملی یا داخلی و حقوق بین المللی یا خارجی

حقوق عمومی

وکیل متخصص مالیاتی

– مباحث اصلی حقوق عمومی تنظیم رابطه دولت و ملت است.

قدف عمده حقوق عمومی این است که دولت را تابع حقوق کند و خودکامگی را از بین ببرد.

– حقوق مالیاتی از جمله حقوق عمومی محسوب میشود.

– حقوق مالیاتی شامل قوانین شکلی و ماهوی می باشد. خصوصیات مقررات آئین دادرسی»

– مقررات آئین دادرسی از جمله قوانین شکلی می باشند. – مقررات آئین دادرسی قوانین مثبت حق میباشند. – در فقه به قوانین شکلی «قانون اثباتی» می گفتند.جهت وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید.

– قوانین آئین دادرسی اداری، مدنی، کیفری، قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری و مقررات دادرسی مالیاتی جزو قوانین شکلی می باشند.

فواید مقررات آئین دادرسی» ۱- رسیدگی منظم و عادلانه به دعاوی و اختلافات

است ۲- ایجاد سیستم دادرسی واحد و یکپارچه در سراسر کشور ٣- ایجاد موقعیت برابر برای هر یک از طرفین دعوی در اثبات ادعای خود یا دفاع

ادعا علیه خود. ۴- تسریع در حل و فصل دعاوی ۵- علمی و به روز شدن دادرسی واستفاده از علوم و فنون جدید.

وکیل متخصص مالیاتی-تعریف آئین دادرسی مالیاتی

 

مجموعه قواعد و مقرراتی که یک طرف یا طرفین در مقام ادعا و دفاع امور مالی ومراجع ذیصلاح در مقام رسیدگی و صدور رأی از بدو تا ختم تصفیه بایستی رعایت نما آئین دادرسی مالیاتی نامیده میشود.جهت وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید.

 

قانونگذار برای ضابطه‌مند کردن دادرسی مالیاتی، چهارچوب‌هایی تعیین کرده و برای احقاق حقوق مؤدی مالیاتی، مراحل قانونی‌ را تعریف کرده‌ است. پرونده مؤدی ممکن است در هر یک از این مراحل حل شود و درعین‌حال ممکن است ، به مرحله بعدی ارجاع شود. به مجموع این مراحل، چرخه دادرسی مالیاتی می‌گویند.جهت وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید.

 

وکیل متخصص مالیاتی-مبانی قانونی آئین دادرسی مالیاتی

وکیل متخص مالیاتی

– در قوانین کشور ما قانون خاصی تحت عنوان آئین دادرسی مالیاتی وجود ندارد. لیکن مبانی قانونی آن در سایر قوانین به شرح زیر منظور گردیده است و ۱) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران

۲) قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ و اصلاحات بعدی ۳) قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب ۱۳۸۷ ۴) قانون آئین دادرسی مدنی ۵) قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری

اهداف آئین دادرسی امور مالیاتی»

– وضع قواعد و رعایت آن توسط اشخاص و مراجع ذیربط در نهایت احقاق حق و ابطال

باطل است.

– صرف وجود قوانین و قواعد ماهوی خوب و صحیح، دلیلی بر اجرای کامل عدالت و در جامعه نیست. لذا تضمین اجرای صحیح آن وجود قواعد مناسب آئین دادرسی می باشد.

اما – هدف اصلی آئین دادرسی امور مالیاتی اجرای عدالت مالیاتی در جامعه می باشد.

خصوصیات آئین دادرسی مالیاتی

۱- از جمله توانین شکلی می باشد ۲- عمده مقررات آمره هستند ٣- حاکمیت مکانی دارد ۴- حاکمیت زمانی (قلمرو زمانی نیز باید داشته باشد.)

جهت وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید

مقررات آئین دادرسی مالیاتی از جمله قوانین شکلی است:

قانون شکلی در مقابل قانون ماهوی به کار می رود و به قانون مربوط به منازعات از جهت رسیدگی و اثبات وقایع حقوقی «قانون شکلی» گفته میشود و قانون ماهوی موضوعی از موضوعات حقوقی را بیان می کند و نظری به منازعه، اختلاف و طرز رسیدگی، مراجع مربوط به آن و اثبات واقعه حقوقی ندارد.

به قواعد و قوانین ماهوی «قوانین موجد حق» و به قواعد و قوانین شکلی قوانین مثبت حق» گفته اند.

آئین دادرسی مالیاتی چون با نظم عمومی مرتبط است و هد نشود و یا عملی بر خلاف آن انجام گیرد موجب بطلان عمل خواهد

قواعد یا قوانین آمره (امری) در مقابل قواعد یا قوانین قوانینی که اشخاص نمی توانند حتی به تراضی بر خلاف مربوط به نظم عمومی است و در واقع تکلیفی است که قانونهار” حاکمیت مکانی: کلیه قوانین شکلی از لحاظ مکانی، فقط در قلمرو حاکمیت کشور قابل اجرا هستند و پذیرفته شده در حقوق بین الملل، قواعد دادرسی و شکلی، تابع محل وقوع دادگاه می باشد. حاکمیت زمانی در مورد قلمرو زمانی آئین دادرسی مالیاتی مساله شقوق مختلفی سادگی نمی باشد و مباحث مرتبط با عطف به ماسبق» شدن یا نشدن این قواعد مطرح است. على الأصول چون اکثر مقررات آئین دادرسی شکلی است و با نظم عمومی ملازمه دارد، فرض بران است که قوانینی که به طور لاحق تصویب می شوند، برای اصلاح و بهبود فرایندهای دادرسی، احقاق حق و اجرای عدالت وضع می شوند و نسبت به قوانین سابق، حقوق اشخاص بهتر و به سهولت احقاق خواهد شد، لذا قانونگذار هر زمان بهبود و اصلاح قواعد دادرسی را نسبت به سابق لازم بداند یا حذف برخی را ضروری تشخیص دهد، در قوانین لاحق لحاظ می کند و در نتیجه قوانین آئین دادرسی لاحق عطف به ماسبق می شوند. ولی این قاعده عمومی نمی باشد.

انواع مراجع دادرسی

1- قضایی: هر مرجعی که متصدی یا متصدیان و اعضای آن دارای صلاحیت قضا بوده و ابلاغ قضا یا ابلاغ خاص از طرف مقام رهبری داشته باشد «مرجع قضایی» نامیده میشود.

مانند: دادگاههای عمومی، تجدید نظر، دیوان عالی کشور، دادگاه ویژه روحانیت و دیوان عدالت اداری. | ۲- شبه قضایی: برخی مراجع هستند که در آنها قضاوت به نوعی صورت می گیرد لیکن همه اعضای آن، دارای شرایط قضاوت و ابلاغ از قوه قضائیه نمی باشند.

مانند: هیأت های حل اختلاف مالیاتی، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداریها، کمیس تشخیص سن، هیأت های نظارت ثبت استان

– اداری – انتظامی- انضباطی؛ مراجعی که علی رغم قضاوت در آنها، بحث رسیدگی به تخلفات ناشی از روابط استخدامی یا روابط بین فرد و سازمان متبوع خود مطرح است، صرف نظر از اینکه متصدیان رسیدگی واجد شرایط قضا باشند یا خیر،

مانند: هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری کارکنان دولت، هیأت عالی انتظامی مالیاتی، دادسرای انتظامی قضات و…

صلاحیت عام مراجع دادگستری در برابر صلاحیت مراجع غیر دادگستری

– صلاحیت مراجع قضایی در رسیدگی به دعاوی اصل است و قانونگذار بنابه بعضی مصالح، رسیدگی و بررسی بعضی از امور را در اختیار مراجع غیر دادگستری قرار داده است.وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید

حال سوال این است که باوصف اجازه قانونگذار برای رسیدگی به بعضی از امور و دعاوی در مراجع غیر دادگستری (محاکم اداری) آیا می توان دعاوی و اموری که در صلاحیت خاص این مراجع است در دادگاه های دادگستری طرح گردد؟ و در صورت طرح، آیا عدم صلاحیت مرجع عمومی دادگستری در این خصوص مطلق است یا نسبی؟ – برای تبیین این موضوع بدوا ضرورت دارد مفهوم صلاحیت و انواع آن مشخص گردد

«تعریف صلاحیت و انواع آن»

| صلاحیت عبارت است از توانایی و الزام و یا حق و تکلیفی که مراجع دادرسی اعم از اداری و قضایی در رسیدگی به دعاوی، شکایات و یا امور خصوصی به حکم قانون دارند. بنابراین مراجع قانونی اعم از اداری، شبه قضایی و یا قضایی به حکم قانون مجاز به رسیدگی به شکایات و دعاوی و امور غیر ترافعی می باشند. ضمن اینکه در صورت ارجاع موضوع به آنان مکلف به رسیدگی و صدور حکم هستند و این توانایی و الزام به حکم قانون است.

انواع صلاحیت»

– صلاحیت ذاتی صلاحیتی است غیر قابل تغییر که با نظم عمومی گره خورده و مشتمل بر صنف و نوع و درجه است. ا

– صلاحیت نسبی یا محلی: صلاحیتی است که مشخص می نماید از بین مراجع متعدد مستقر در محل های مختلف، کدام یک حق رسیدگی به دعوا را دارند.

انواع صلاحیت ذاتی»

۱- صنف: موضوع یا موضوعات ارائه شده به مرجع رسیدگی کننده می تواند از صنوف مختلف باشد، صنف موضوع ممکن است، مدنی باشد یا کیفری یا اداری. وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید.

– نوع: نوع یعنی تشخیص اختصاصی یا عمومی بودن مری عمومی در مقابل دادگاه های نظامی یا دادگاه ویژه روحانیت

۳- درجه: درجه در صلاحیت ذاتی به معنی ‘ مراحل بدوی، تجدید نظر و فرجامی

ز صلاحیت ذاتی به معنی تالی یا عالی بودن آنها می باشد. مثال .

اختلاف در صلاحیت و شیوه حل اختلاف»

هرگاه در موضوع یک دعوا در دادگاه دادگستری یا دادگاه دادگستری و مرجع فی دادگستری هر دو خود را صالح بدانند یا هر دو از خود نفی صلاحیت نمایند، اختلاف محقق است، همیشه تشخیص صلاحیت و تفکیک وظایف

کیک وظایف و اختیارات مراجع قضایی و مراجع غیر فضایی ساده نیست و موضوعاتی وجود دارند که نه تنها شخصی بدون اطلاعات حقوقی بلکه بین قضات دادگستری و صاحب نظران اختلاف واقع شده است.

اختلاف در صلاحیت مراجع قضایی با غیر قضایی»

چنانچه موضوعی در مراجع قضایی مطرح شود که در صلاحیت مراجع غیر قضایی باشد، دادگاه باید ضمن صدور قرار عدم صلاحیت ذاتی، پرونده امر را به دلیل اظهار نظر به صلاحیت مراجع غیر دادگستری، در اجرای ماده ۲۸ قانون آئین دادرسی مدنی به دیوان عالی کشور ارسال و در صورت تأیید قرار صادره، پرونده را به مرجع صالح ارسال و چنانچه قرار صادره در دیوان عالی کشور نقض شود، موظف است رسیدگی را ادامه و مبادرت به صدور رأی نماید.

صلاحیت عام دادگاههای دادگستری در رسیدگی»

قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل ۱۵۹ صلاحیت رسیدگی به دعاوی را به طور کلی در اختیار دادگاههای دادگستری گذاشته، ولی ترتیب اعمال و تقسیم آن را میان دادگاه ها بر عهده قوانین عادی واگذار نموده است. البته صلاحیت دادگاه عمومی تا آنجا وسعت و شمول دارد که قانونگذار رسیدگی به دعوا را در صلاحیت مرجعی غیر از آن قرار نداده باشد و به موجب ماده ۱۰ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹، اموری که به حکم قانون به مراجع دیگر محول شده را از دایره شمول خارج نموده است. بنابراین اموری که به حکم قانون رسیدگی به آنها به مراجع دیگر محول شده، از صلاحیت دادگاه عمومی خارج است، ضمنا به موجب اصل ۳۶ قانون اساسی، حکم به مجازات و اجرای آن باید تنها از طریق دادگاه صالح و به موجب قانون باشد. (امور کیفری)مشاوره با وکیل متخصص مالیاتی با موسسه تماس بگیرید.اصل ۱۰۹ قانون اساسی، مرجع رسمی تظلمات و شکایات دادگستری است. تشکیل دانشگاه ها و تعیین صلاحیت آنها منوط به حکم قانون است

ماده ۱۰ قانون آئین دادرسیا رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد در صلاحیت دادگاه های عمومی و انقلاب است، مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد.

مراجع اختصاصی خارج از تشکیلات قضاییه

– مراجع مزبور در یک به امری اختصاصی رسیدگی می نماید و از نظر تعداد و نوع پرسیارند و معمولا در ارتباط با وظایف خاص سازمان های کشوری تشکیل می شوند. بعضأ یک ور عضو قاضی نیز در آن مراجع وجود دارد. این مراجع اختصاصی، استثنایی بر اصل را رسیدگی صلاحیت محاکم دادگستری است که قانونگذار، بنابر مصالحی اجازه رسیدگی به آنها را داده است. در قوانین مختلف مراجعی برای رسیدگی به برخی از امور مدنی تعیین شده اند مانند: کمیسیون ماه ۱۰۰ شهرداریها، هیأتهای حل اختلاف مالیاتی، هیأتهای حل اختلاف کارگر و کارفرما و… این مراجع حسب مورد با توجه به صلاحیت آنها، اصطلاحا مراجع شبه قضایی و یا مراجع قضایی اداری و یا مراجع قضایی غیر دادگستری نامیده می شود. البته چنانچه موضوعاتی صرفا دارای ماهیت قضایی باشد، مثل ادعای بطلان قرارداد کار یا جعل اسناد، هیأتهای مذکور صلاحیت رسیدگی به آن را نداشته و باید قرار عدم صلاحیت برای مراجع قضایی صادر نمایند.

دلایل تشکیل مراجع اختصاصی غیر قضایی و مزایا و معایب آن» | این تفکر که رسیدگی به برخی دعاوی اطلاعات خاصی را ایجاب می نماید و از این نظر مستلزم وجود مراجع خاصی با آئین دادرسی مخصوص می باشد در بسیاری از کشورها

طرفدارانی دارد اما در برخی از کشورها نیز تشکیل آن مراجع با مخالفت های جدی مواجه است. زیرا علماء حقوق براین باورند که این مراجع تحت نفوذ دولت قرار گرفته و بنابراین احتمال زیادی وجود دارد که حقوق مهم مردم به نحوه شایسته تأمین نگردد.

مهم ترین دلایل تشکیل مراجع اختصاصی» : ۱- موضوعات تخصصی: شاید بتوان گفت فلسفه تشکیل مراجع خاص (استثنایی) این است که به علت بیچیدگی های خاصی که بعضی از موضوعات دارد تخصص لازم اشخاص رسیدگی کننده در تشخیص و تعیین تکلیف نسبت به آن را می طلبد.

۲- تسریع در رسیدگی: رسیدگی سریع و مجانی و دور از تشریفات از دیگر دلایل تشکیل مراجع مزبور می باشند.

 

نقش دیوان عدالت اداری در بررسی آراء و تصیمات مراجع خاص اداری

اداری در بررسی آراء و تصیمات مراجع خاص اداری» اس ۱۷۱ قانون اساسی و جهت رسیدگی به شکایات، تظلمات و اعتراضات

– به ماموران یا واحدها یا آئین نامه های دولتی و احقاق حقوق آنها دیوان عدالت اداری زیر نظر قوه قضائیه تأسیس شده است. دیوان مزبور از مراجع قضا که چنانچه مقامات و مأموران اداری با مراجع قضاوتی غیر داد که نمایند و شخص یا اشخاص به دلیل مخالفت تصیمات مزبور با قانون از آن شکایت داشته باشند می توانند ادعای خود را در دیوان مطرح نمایند.”

غفارزاده-احمد-ایین دادرسی مالیاتی-دانش پذیر-1397

5عیب مورد اجاره

1-عیب مورد اجاره باید باعث خارج شدن منافع قابل بهره برداری از مورد اجاره شود2- عیب میتواند موضوع خارجی باشد نه اینکه خود عین مستاجره دارای لطماتی باشد مثل اینکه مغازه ایی اجاره گردد و بعد از مدتی شهرداری جلوی فعالیت مغازه را بگیرد عیبی در ذات عین مستاجره نیست ولی عامل خارجی مانع از انتفاع است4-تلف عین مستاجره در صورتی که براثر حوادث قهریه مثل سیل و یا زلزله باشد باعث انفساخ عقد اجاره میشود ولی تلف عمدی یا غیر عمدی انسان باعث انفساخ نمیشود و عقد اجاره به قوت خود باقی است و مستاجر میتواند به تلف کننده رجوع کند و اجرت امثل بگیرد.5- تلف عین معین منظوراست نه کلی چون کلی باید مصداق دیگر جاگزین شود