ارکان وصیت در حقوق مدنی

موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

«وصیت» در اصطلاح فقه و حقوق این است که انسان، تملیک و واگذاری عین مال یا منفعت آن را بعد از وفات خود به شخص دیگر یا عموم مردم سفارش کند؛ به ‌طوری ‌که تصرف در اموال وی بعد از مرگش برای دیگران مباح باشد. وصیت‌نامه سندی است قانونی که به موجب آن موصی (وصیت‌کننده) فرد یا افرادی را مسئول اموال یا دارایی‌های خویش پس از مرگ می‌کند.

وصیت از ریشه «وصی» است و در لغت به معنای عهد، فرمان دادن و سفارش کردن و نیز در صورت نبودن شخص متوفی به امور او پرداختن، آمده است. همچنین وصیت به معنای سفارش، پند و اندرز به کار رفته است.

انواع وصیت

وصیت به دو نوع تملیکی و عهدی تقسیم می‌شود.

وصیت تملیکی

وصیت تملیکی عبارت است از اینکه کسی عین یا منفعتی از مال خود را برای زمان بعد از فوتش به دیگری به طور مجانی تملیک کند. با این نوع وصیت، شخص می‌تواند تا حدودی تکلیف اموال خود را معین کند. مانند صرف اموال برای ساخت مدرسه، دانشگاه، مکان ورزشی و مسجد.موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

به شخصی که وصیت می‌کند، موصی؛ به کسی که به نفع او وصیت تملیکی شده است، موصی‌له و به مورد وصیت، موصی‌به گفته می‌شود. در وصیت تملیکی، تملیک با قبول موصی‌له پس از فوت موصی محقق می‌شود لذا قبول آن قبل از فوت موصی موثر نیست. موصی می‌تواند از وصیت خود رجوع کند؛ حتی اگر موصی‌له، موصی‌به را قبض کرده باشد. بنابراین نسبت به موصی‌له، قبول و رد وصیت بعد از فوت متوفی معتبر است. به این معنا که اگر موصی‌له قبل از فوت موصی، مورد وصیت را رد کند، بعد از درگذشت فرد می‌تواند آن را قبول کند و اگر بعد از فوت موصی آن را قبول و قبض کرد، دیگر نمی‌تواند آن را رد کند. با قبول قبل از فوت موصی، قبول ثانوی بعد از فوت ضرورت ندارد.

وصیت برای امور عام‌المنفعه

اگر وصیت برای امور عام‌المنفعه مانند وصیت به فقرا و مساکین باشد، قبول وصیت از طرف آنها شرط نیست. همچنین در صورت وصیت بر فرد صغیر و مجنون، رد و قبول وصیت بر عهده ولی او خواهد بود. نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که تا زمانی که موصی‌له وصیت را قبول نکرده و در مورد آن دچار تردید شده است، ورثه متوفی نمی‌توانند تصرفی در اموال داشته باشند. زمانی که تصمیم موصی‌له طولانی و باعث ضرر و زیان بر اموال وراث می‌شود، حاکم موصی‌له را برای تعجیل تصمیم فرا می‌خواند تا هرچه سریع‌تر قبول یا رد خود را اعلام کند.موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

وصیت عهدی

وصیت عهدی عبارت است از اینکه شخصی یک یا چند نفر را برای انجام امر یا اموری یا تصرفات دیگری مأمور کند. مثل اینکه شخصی را وصی کند تا بعد از مرگش، بدهی‌های او را بپردازد. در وصیت عهدی، شخصی را که به موجب وصیت، به عنوان ولی بر صغیر یا بر کارهای دیگر انتخاب شده است، وصی می‌گویند. در وصیت عهدی، وصیت‌کننده فرد یا افرادی را برای اداره بخشی از اموال خود و نیز سرپرستی فرزندانش پس از مرگ تعیین می‌کند و مسئولیت را به آنها می‌سپارد. این در حالی است که در وصیت تملیکی، شخص بخشی از اموال خود را پس از مرگ به فرد یا افرادی تملیک می‌کند که این فرد یا افراد می‌توانند فردی از خانواده یا هر فرد دیگری باشد.

تفاوت وصیت تملیکی و عهدی

در خصوص ماهیت وصیت تملیکی اختلاف است، برخی آن را عقد می‌دانند و عده‌ای آن را در زمره ایقاعات قرار می‌دهند. اما وصیت عهدی بدون تردید ایقاع است. لازم به ذکر است که علاوه بر معلق بودن وصیت بر فوت و قابل رجوع بودن آن، وصیت مجانی است و نمی‌توان در آن شرط عوض کرد و آن را به صورت معامله درآورد.

برخی شرایط وصیت

وصیت‌کننده (موصی) نمی‌تواند نسبت به کل اموال خود به هر طریقی که مایل است، وصیت کند. مثلاً به بعضی از وراث خود کمتر و به بعضی دیگر بیشتر ببخشد یا یک یا چند تن از وراث خود را از ارث محروم کند. اگر چنین وصیت‌نامه‌ای تنظیم شود، وصیت متوفی تنها نسبت به یک سوم اموالش نافذ است و در صورت مخالفت سایر ورثه با مفاد وصیت‌نامه، آثار حقوقی بر دو سوم باقی‌مانده مترتب نیست. چنین قاعده‌ای بر موصی بلاوارث نیز حاکم است؛ مگر آنکه موضوع وصیت امور خیریه باشد که در این صورت شخص بلاوارث می‌تواند وصیت کند که کل اموالش صرف امور خیریه شود.موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

شرایط موصی

وصیت‌کننده باید اهلیت داشته و مجاز به تصرف در اموال خود باشد. موصی می‌تواند در هر صورت از وصیت خود برگردد و وصیت دومی بعد از وصیت اول خود صادر کند. در این صورت وصیت دوم مورد پذیرش است و به اجرا در می‌آید. هرگاه فرد دست به خودکشی یا اعمالی بزند که باعث جراحت و از بین رفتن خود شود و بعد از آن وصیت کند، در صورت فوت، وصیت باطل بوده و اگر زنده بماند، وصیت موصی نافذ است.

شرایط وصی

وصیت‌کننده (موصی)‌ می‌تواند یک‌ یا چند وصی‌ معین‌ کند، در صورت‌ تعدد، اوصیا باید مجتمعاً به‌ وصیت عمل‌ کنند؛ مگر در صورتی که تصریح‌ به‌ استقلال‌ هر یک‌ شده باشد. در فرضی که وصایت به اجتماع است، تصمیم‌ها باید به اشتراک گرفته شود. عمل یکی از اوصیا نافذ نیست، مگر اینکه دیگران نیز آن را تنفیذ کنند.

شرایط موصی‌به

موصی‌به یا همان مالی که مورد وصیت قرار گرفته است، باید مالیت و منفعت عقلایی داشته باشد. همچنین باید قابل نقل و انتقال بوده و در ملکیت موصی (وصیت‌کننده) باشد و نیز نباید متعلق به شخص ثالث باشد. اموالی که موصی وصیت می‌کند باید دارای خصوصیاتی باشد تا وصیت نسبت به آن صحیح اعمال شود. وصیت کردن بر مال نامشروع باطل است و وجهه قانونی ندارد.

موصی‌به حتماً باید ملک وصیت‌کننده باشد و موصی نمی‌تواند بر مال دیگری وصیت کند؛ حتی اگر از خود مالک اجازه داشته باشد. این وصیت باطل است. همچنین وصیت کردن بر چیزی که بعداً موجود می‌شود، صحیح است. به عنوان مثال وصیت کردن بر فرزندی که در شکم مادر وجود دارد، به شرط زنده به دنیا آمدن صحیح است. موصی فقط تا میزان یک سوم ترکه می‌تواند وصیت کند و بیش از یک سوم آن باید با اجازه ورثه باشد. اگر وارثی بیش از یک سوم را تنفیذ کرد و اجازه داد، فقط نسبت به سهم او نافذ است.موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

شرایط موصی‌له

کسی که برای او وصیت شده است، باید موجود باشد تا مالک منافع و عینی شود که به او وصیت شده است. مثلاً حمل باید زنده متولد شود تا بتواند مالک اموال موصی شود. اگر حمل بر اثر جنایت سقط شود اموال به ورثه او خواهد رسید. به شرطی که جرم انجام‌شده مانع از ارث بردن ورثه نباشد؛ مانند مواردی که ورثه از روی عمد و برای به دست آورن اموال او، حمل را از بین ببرند.موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی اعیانی، عبارت از کلیه بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی معمولا مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل می شود؛ اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی هر گاه مالک به شخص یا اشخاصی، اجازه ی احداث اعیانی در ملک خود را بدهد، شخص مزبور، مالک اعیانی محسوب میشود و می تواند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی از طریق اداره ی ثبت اسناد و املاک، اقدام کند.

شایع ترین مصداق این موضوع در املاکی است که عرصه ی آنها موقوفه است. اجاره ی املاک موقوفه معمولا بلند مدت است و در قرارداد، حق احداث بنا در زمین وقفی به مستأجر داده می شود. مستأجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه ی خود و با اجازه ی رسمی متولی موقوفه، مالک اعیانی محسوب می شود.

در صورتی که اعیانی ملک، قبلا به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی، انتقال گیرنده می تواند، دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.

دادگاه با استعلام از اداره ی ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی، صادر می کند.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی طرفین دعوی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده، مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده ی اعیانی و مالک رسمی آن، ایادی و واسطه های دیگری باشند، باید نام همه ی آنها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. نحوه ی اجرای رأی با قطعیت رأی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه، دادگاه، ابتدا به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان، منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده ی اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفا به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
اگر اعیانی ملک، قبلا توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده باشد و سند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی، مسموع نیست.
اگر اعیانی ملک، سابقه ی ثبتی ندارد، در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، مصوب سال ۱۳۹۰، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ی ثبت، اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.

مستندات قانونی

ماده ی ۵۰۴ قانون مدنی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند، مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه ی اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ماده ی ۳۹ قانون مدنی

هر بنا و درخت که در روی زمین است و هم چنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است، ملک مالک آن زمین محسوب می شود. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ی ثبتی که منشای تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی باشد. در هر حوزه ی ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون، هیأت نامیده میشود، با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قایم مقام وی و حسب مورد، رییس اداره ی راه و شهرسازی یا رییس اداره ی جهاد کشاورزی یا قایم مقام آنان تشکیل می شود. هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارایه شده و در صورت لزوم، انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناسی مبادرت به صدور رأی می کند.

الف- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی.

ب- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه ی وی.

پ- مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه ی وی

ت- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است

تبصره – در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک ( الحاقی مصوب ۱۳۲۴)

چنان چه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده، مستقر شود، خلاصه ی سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک، قید کرد و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند، سند مالکیت آن را از اداره ی ثبت بخواهد. اداره ثبت وقت، معاینه ی محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین، اخطار می کند و در وقت مقرر، صورت مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد، با دریافت حق الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد کرد و در صورت بروز اختلاف و ارایه ی گواهی رجوع به دادگاه، از تاریخ تنظیم صورت مجلس تاسی روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی، خودداری می شود.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

بند ۳۲۹ مجموعه بخش نامه های ثبتی (حق احداث اعیانی برای غیر)

چنان چه ملکی به عنوان زمین، درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت، حق احداث اعیانی به غیر منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثیت، اهد جریان ثبت ملک خود، رأسا اقدام به احداث اعیانی کند، درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت منتقل الیه نیز که قایم مقام قانونی ثبت، نسبت به اعیانی مستحدثه است، مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک، حدود اعیانی صاحب نیز تحدید خواهد شد و چنان چه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه، به نام متقاضی باشد یا احیانا در موقع تحدید حدود، اعیان، تحدید نشده باشد، طبق ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی ثبت، عمل می شود. منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه، صدور سند مالکیت اعیان موکول، با تمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض، نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و اعم اعتراض، نسبت به اصل ملک و حدود، خواهد بود. به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور، صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه، بلا اشکال است.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی رویه و نظریات قضایی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی رأی شماره ی ۱۲۹۱ مورخ ۸۴/ ۹ / ۱۲ شعبه ی ۷ دادگاه تجدید نظر تهران

در مورد تجدید نظر خواهی آقای…. به وکالت از طرف آقایان از دادنامه ی شماره ی که به موجب آن، حکم به رد دعوى الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان مورد معامله و حکم به رد دعوى الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه، صادر شده است، صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی، نظر به این که اولا : پلاک مورد معامله که اعیان آن مورد معامله واقع شده است، سند مالکیت اعیان ندارد و فقط عرصه ی آن به ثبت رسیده است و ملکی که اعیان آن سند مستقلی نداشته باشد، اعیان آن بدون عرصه، قابلیت انتقال ندارد، تجدید نظر خواهان با اداره اوقاف رابطه ی استیجاری ندارند و اجاره نامهای بین تجدید نظر خواهان و اداره ی اوقاف، تهیه و تنظیم نشده است تا اداره ی اوقاف را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره کند. بر این اساس دادگاه در مجموع، تجدید نظرخواهی را وارد نمی داند و با تلقی حکم به قرارداد نامه ای، تجدید نظر خواسته را در اجرای قسمت اول مادهی ۳۵۳ از ق.آ.د.م، تأیید می کند.

رأی شماره ی ۶۵۵ کلاسه ی ۹۱۷۷۳۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

مالکیت تجدید نظر نسبت به اعیانی ملک مورد نزاع به موجب حکم قطعی دادگاه، به رسمیت شناخته شده است. نامبرده باید به موجب مفاد حکم از اداره ی ثبت اسناد و املاک، تقاضای صدور سند، نسبت به اعیانی ملک بکند. اگر پس از صدور سند، نسبت به اعیانی، تعارض با سند مالکیت تجدید نظر خوانده داشته باشد، دعوی قانونی مطرح کندمشاوره حقوقی اثبات اعیانی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی الزام به اخذ پایان کار

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی مبنای حقوقی دادخواست

گواهی پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی وی، توسط شهرداری با توجه به عدم خلاف در بنا و عدم بدهی ساختمان به شهرداری، صادر می شود و پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهر سازی را تأیید می کند.

اخذ پایان کار به وسیله ی مالک رسمی ملک، انجام می شود؛ اما در صورتی که ساختمان از طریق قرارداد مشارکت در ساخت، بنا شده باشد، معمولا سازنده با وکالت نامه ی کاری که از مالک می گیرد، تعهد به اخذ گواهی پایان کار میدهد.

در مواردی که ملک، فروخته شده باشد و یا ملک موضوع مشارکت در ساخت، فاقد پایان کار باشد، شخص ذی نفع می تواند، دعوى الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند.

البته در مواردی نیز ممکن است، شهرداری به دلایل غیر موجه از صدور گواهی پایان کار امتناع ورزد که در چنین حالتی، شخص ذی نفع می تواند، الزام شهرداری را نسبت به صدور پایان کار از دادگاه بخواهد.

طرفین دعوی

در این دعوا، خواهان شخصی است که از صدور پایان کار، نفع می برد و مانند شخصی که ملک نوساز فاقد پایان کاری را خریداری کرده است و یا ملکی را خریده که اعتبار گواهی پایان کار آن به پایان رسیده است. خوانده نیز شخصی است که اخذ گواهی پایان کار، قانون و یا طبق قرارداد بر عهده ی اوست و از انجام این تعهد امتناع می کند. این شخص می تواند، مالک، فروشنده یا پیش فروشنده ی ملک و یا سازنده ی ملک باشد. در صورتی که متعهد اخذ پایان کار، شخصی غیر از مالک باشد، علاوه بر شخص متعهد، مالک رسمی ملک را نیز باید جزو خواندگان قرار دهیم.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

در مواردی که موضوع دادخواست، الزام شهرداری به صدور گواهی پایان کار است، خواندهی دعوا شهرداری مربوطه خواهد بود.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی دادگاه صالح برای رسیدگی

کلیه ی دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه مطرح شود که ملک در حوزه ی قضایی آن دادگاه واقع شده است.

نحوه ی اجرای رأی چگونه است؟

پس از قطعیت حکم، محکوم له (خواهان) می تواند با درخواستی، تقاضای اجرای رأی صادر شده را بکند و بعد از صدور اجراییه، به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می شود و فرصتی ده روزه به او داده می شود تا گواهی پایان کار را بگیرد. در صورت عدم تبعیت محکوم علیه از حکم صادر شده، خواهان می تواند با مجوز مقام قضایی و با هزینه ی خود، اقدام به اخذ پایان کار کند و هزینه های پرداخت شده را از محکوم علیه مطالبه کند. برای مطالبه ی هزینه های پرداخت شده توسط محکوم له، نیازی به طرح دعوای جداگانه نیست و می توان مبالغ پرداختی را بر مبنای رأی و اجراییه ی صادر شده از محکوم علیه مطالبه کرد. اگر امکان اخذ پایان کار توسط ذی نفع فراهم نشود، می تواند، قرارداد خود را با متعهد اخذ پایان کار فسخ نماید.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی-برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

کسی که مالک رسمی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می شود و کسی که در قرارداد، متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفا به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تأخیر انجام تعهد، ملزم خواهد شد.
اخذ پایان کار مقدمه ای برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی است و تا زمانی که پایان کار صادر نشود، امکان اجرای این امور نیست.
به علت این که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مرتبط به هم هستند، همه ی آنها را می توان ضمن یک دادخواست مطرح کرد.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی مستندات قانونی ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی

عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ی ۲۲۶ قانون مدنی

در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند ادعای خسارت کند. مگر این که برای ایفای تعهد، مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور، منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد، مدتی مقرر نبوده باشد، طرف وقتی می تواند، ادعای خسارت کند که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت کند که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده ی ۲۲۸ قانون مدنی

در صورتی که موضوع تعهد، تأدیه ی وجه نقدی باشد، حاکم می تواند با رعایت ماده ی ۲۲۱، مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه ی دین، محکوم کند.

ماده ی ۲۲۹ قانون مدنی

اگر متعهد به واسطه ی حادثه ای که دفع آن خارج از حیطه ی اقتدار اوست، نتواند از عهده ی تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه ی خسارت نخواهد بود. ..

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفیأ کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده، تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرای آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.مشاوره حقوقی اثبات اعیانی

تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد. |

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی رویه و نظریات قضایی

مشاوره حقوقی اثبات اعیانی رأی شماره ی ۱۴۱۳ مورخ ۹۱/ ۱۰ /۱۲ شعبه ی ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

رأی کمیسیون ماده ی صد شهرداری مبنی بر رفع تخلف از ساختمان، مانع از رسیدگی دادگاه به دعوای الزام به اخذ پایان کار و محکومیت وی به رفع موانع و اخذ پایان کار نیست.

رأی شماره ی ۱۴۶۱ مورخ ۹۱/ ۱۰ /۹ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه در خصوص ملکی، پایان کار صادر نشده و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نشده باشد، چون صدور سند رسمی، مستلزم دو مقدمه ی فوق است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور، قابلیت استماع ندارد

رأی شماره ی ۱۱۷۷ مورخ ۹۱/ ۹ /۲۷ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

نظر به این که لازمه ی تنظیم سند رسمی، انجام مقدمات از جمله اخذ پایان کار و تفکیک می باشد، ولو این تعهدات در مبایعه نامه تصریح نشده باشند، فروشنده به انجام امور فوق مستندا به مبایعه نامه ی عادی، محکوم می شود.

رأی شماره ی ۱۶۷۸ مورخ ۹۰/ ۱۱ /۲۵ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اعطای وکالت از سوی متعهد به متعهد له در مورد موضوع تعهد وی راجع به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مانع از طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، علیه متعهد نیست.

رای شماره ی ۱۴۰۶ مورخ ۸۵/ ۹ /۲۲ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اعتراض مبنی بر الزام خوانده به ایفای تعهد، مبنی بر ساخت و تحویل دو واحد اپارتمان، وارد است؛ زیرا تعهد، انتقال سند طبقه ی سوم از جانب مالک به تجدید نظر خواه (سازنده است و در سازش نامه، تنظیم سند رسمی، منوط به گرفتن گواهی پایان کار ساختمان نشده است و چنین شرطی در سند مذکور قید شده؛ اما حسب عرف، انجام چنین تعهداتی بر عهده ی مالک است… .

وکیل متخصص املاک | وکیل متخصص ملک | وکیل ملکی

وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل ملکی

وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل ملکی- مراحل خرید ملک اگر بخواهیم فرایند خرید یک ملک را دسته به چند مرحله تقسیم کنیم که این مراحل عبارتند از:

وکیل متخصص املاک وکیل متخصصی ملک وکیل ملکی،۱- جستجو و انتخاب ملک ۲- مذاکره با فروشنده ٣- نگارش مبایعه نامه ۴- امضای قرارداد و مبادله اسناد ۵- تحویل ملک ۶- تنظیم سند رسمیدر این بخش مهمترین نکات و ملاحظاتی که خریدار در هریک از مراحل خرید ملک می بایست مدنظر قرار دهد ذکر شده است. مرحله اول: جستجو و انتخاب ملک اولین مرحله برای خرید ملک، جستجوی ملک است. در این مرحله چند نکته را رعایت کنید . صرفا از طریق آژانس ها و بنگاهای معتبر که دارای مجوز اتحادیه املاک و عضو سامانه کد رهگیری هستند ملک را جستجو کنید. ۲. علاوه بر جستجو از طریق آژانس های املاک، به سایت های جستجوی ملک هم حتما سر بزنید. در بین سایت های موجود، سایت ایران فایل به نشانی www.iranfile.ir یکی از سایتهای معتبر در این زمینه است؛ از طریق این سایت ها می توانید متوسط قیمت هر منطقه و محله را نیز متوجه شوید. ٣. سعی کنید ملک هایی را که مورد پسند شما قرار گرفته، هم در روز و هم در شب بازدید کنید.وکیل متخصص املاک وکیل متخصصی ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

وکیل خرید و فروش ملک

۴. از همسایه های ملک و مدیر ساختمان درباره مشکلات احتمالی ملک تحقیقکنید.

۵. برخی مشاوران املاک ممکن است با طرح مسائلی همچون پول لازم فروشنده و یا اکازیون بودن قیمت ملک، سعی کنند شما را وادار به تعج تصمیم گیری کنند. به هیچ وجه فریب چنین شگردهایی را نخورید.وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

در خرید ملک عجله نکنید. و اگرچه در اسناد ملک متراژ و و اسناد ملک متراژ و مساحت آن ذکر می شود، اما در برخی مواقع ممکن ت متراژ مذکور در اسناد با وضع موجود مطابقت نداشته باشد. بنابراین در وتی که کسری احتمالی متراژ برای خریدار اهمیت دارد بهتر است از طریق کارشناس خبره نسبت به محاسبه دقیق متراژ اقدام شود و علاوه بر بررسی ملک، وضعیت مشاعات ساختمان، راهها و معابر اطراف ساختمان مشاغل و کسب و کارهای مجاور و خدمات عمومی اطراف ملک را نیز بررسی کنید. اما بعضا مشاهده شده که مشاوران املاک و یا مالکین، ملک دیگری را به عنوان ملک

اصلی به رؤیت خریدار می رسانند و بعد از انعقاد قرارداد این موضوع برای خریدار روشن می شود. برخی مواقع این کار با اطلاع خریدار صورت می گیرد و به بهانه های مختلف ملک اصلی توسط خریدار بازدید نمی شود. از خرید چنین ملک های جدا اجتناب کنید و بازدید از ملک را برطبق مشخصات و موقعیت

مندرج در اسناد ملک انجام دهید.. هرچقدر سابقه حضور مالک در ملک طولانی تر باشد احتمال وجود مشکلات حقوقی در ملک کمتر است. برای خرید ملک هایی که مدت کوتاهی از خرید ملک توسط مالک می گذرد دقت و وسواس بیشتری به خرج دهد. . اگر قصد دارید ملک را به رهن بانک در آورید، قبل از جستجو، شرایطی را که آپاند برای املاکی که به ترهین در می آورد اعلام می کند را به صورت کامل پرس و جو کنید. مذاکره با فروشنده دوم برای خرید ملک، مذاکره با فروشنده است. در هنگام مذاکره با فروشنده چند نکته را در نظر داشته باشید در این مرحله مهمترین موضوعاتی که می بایست و به توافق برسند عبارت است از ده تحویل و تنظیم سند رسمی این موضوعاتی که می بایست طرفین بر سر آن مذاکره کنند برسند عبارت است از قیمت ملک، شرایط پرداخت ثمن، زمانبندی مالک و یا نماینده قانونی مالک انجام دهید و ا سعی کنید اکره را با شخص مذاکره با افراد واسطه پرهیز کنید.

– از نظر قانونی مشاوران املاک هیچ گونه مسولیتی در جلوگیری از مشکلات حقوقی خرید ملک ندارند، بنابرا نکنید و حتی الامکان یک شخص مسلط به امور حقوقی ملک که معمولا فرصت کافی برای بررسی اسناد دارد استفاده نمایید.وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

م- حتی الامکان از مذاکره در محل سکونت و یا دفتر فروشنده پرهیز کن ۵- مذاکره نهایی را به ساعات پایانی روز موکول نکنید. ۶- در جلسه مذاکره معمولا فرصت کافی برای جزییات مربوط به ملک نیست؛ بنابراین هیچ گاه مذاکره و امضاء یک جلسه انجام ندهید و سعی کنید بین جلسه مذاکره وامه ای ایجاد کنید تا همه نکات و مسائل را به دقت بررسی کنید.

وکیل ملکی

۷- یکی از مواردی که در بسیاری از مواقع موجب اختلاف بین متعاملین میشه ابهامات و تفاوت برداشت ها از توافقات صورت گرفته در زمان مذاکراتا تلاش کنید در طول مذاکرات، توافقات نهایی شده را به صورت شفاف و صریح مشخص کنید و از اجمال و ابهام در مذاکرات بپرهیزید. ۸- ممکن است چندین جلسه برای مذاکره نیاز باشد؛ بنابراین در پایان هر جلسه مواردی را که با فروشنده به توافق رسیده اید یادداشت کنید. 9- قبل از نهایی شدن همه توافقات و امضای مبایعه نامه، هیچ متنی را تحت عنوان صورتجلسه یا تفاهم نامه و یا هر عنوان دیگر امضا نکنید. مرحله سوم: نگارش مبایعه نامه در حال حاضر اکثر مبایعه نامه های املاک در آژانس های املاک و توسط مشاوران املاک بر روی فرم های چاپی از پیش آماده تنظیم و نگارش می شود و طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه نامه را ندارند. در صورتی که هریک از طرفین بخواهد متنی علاوه بر آنچه در فرم ها وجود دارد را به قرارداد اضافه کند، در مبایعه نامه امکان نگارش آن وجود دارد. حتی در صورتی که یکی ای از مبایعه نامه پیش فرض مخالف باشد، این امکان وجود دارد

نگارش از طرفین با بندهایی از مبایعه نامه پیش فرض مخالف باشد، از که در بخش توضیحات قید شود که بند مذکور حذف شده است. در هنگام ته مبایعه نامه ملاحظات زیر را رعایت کنیدوکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

– بهتر است قرارداد توسط شخصی غیر از متعاملین نگارش یابد.

مبایعه نامه صرفا از یک خودکار استفاده شود و به هیچ عنوان از ۲ – اطلاعات هویتی متعاملین براساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شود و به

صرف اظهار شخص اکتفا نشود. ۴- شخصی که قرارداد را می نویسد دارای خطی خوش و خوانا باشد. ۵- مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفا براساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر کنید و به اظهار مالک اکتفا نکنید. اگر قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود، با درج کد پستی ملک در سامانه، تمامی مشخصات ملک

در مبایعه نامه به صورت خودکار ثبت می شود ۶- شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده است شماره قطعه و

بخش و شهر و منطقه ثبتی را براساس سند مالکیت به صورت کامل قید نمایید.

۷- قیمت ملک هم به عدد و هم به حروف نوشته شود. ۸- اگر شخصی به وکالت و یا نمایندگی مالک قرارداد را امضا می کند، حتما

مشخصات او و مشخصات سند وکالت و یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود. 9- اگر یکی از طرفین قرارداد شرکت و یا مؤسسه است، حتما شماره ثبت و شناسه کارت ملی شرکت درج شود. ۱۰- اگر تمام و یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می شود،

مشخصات کامل چک ها در قرارداد ذکر شود ۱۱- مبایعه نامه باید در حداقل سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است

نگارش پیدا کند. – در صورتی که مبایعه نامه دستنویس دارای خط خوردگی شد، در بخش

توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود. ۱۳- از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه نامه اجتناب کنید.

14-اگر قصد دارید بخش هایی از فرم چایی مبایعه نامه را حذف کنید، علاوه بر خط زدن روی آن بخش، حتما در توضیحات مبایعه نامه به حذف آن بخش

اشاره کنید

وکیل املاک

وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

15- دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب میشود مصادف با تعطیل رسمی نباشد.

۱۶- آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق جزئیات ذکر کنید. ۱۷- از آنجا که در حال حاضر امکان ثبت قراردادها در سامانه ی

وجود دارد، اکثر قراردادها به صورت تایپ شده نگارش می برخی مشاوران املاک ابتدا مبایعه نامه را به سپس قرارداد تایپ شده دارای کد رهگیری را به امضای متعاملیناملاک ابتدا مبایعه نامه را به صورت دستنویس تنظیم می شود وبه امضای متعاملین می رسانند.

از مواقع متن مبایعه نامه دستنویس با متن مبایعه نامه تایپ ش دارای مغایرت هایی است؛ بنابراین در صورت وجود دو مبایعه نامه چک

شود که بین مبایعه نامه دستنویس و تایپ شده مغایرت وجود نداشته باش ۱۸- وجه التزام و جرائمی که برای تخلف هریک از طرفین از تعهدات قرار داد

است باید به میزانی تعیین شود که جنبه بازدارنده داشته باشد و احتمال تخلف از سوی هریک از طرفین را به حداقل برساند. همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین از تعهد اصلی نیست و متعهدله می تواند علاوه بر وجه التزام اجرای تعهداصلی را از شخص متعهد مطالبه کند.

وکیل متخصص ملک

۱۹- اگر پایانکار ملک قدیمی است بهتر است مالک ملزم شود در زمان تنظیم سند پایانکار جدید ارائه دهد. ۲۰- در خصوص شرایط پرداخت ثمن، آنچه در عرف خرید و فروش ملک متداول است، معمولا بین ۳۰ تا ۴۰ درصد در هنگام امضای مبایعه نامه پرداخت میشود، ۳۰ تا ۴۰ درصد به هنگام تحویل و مابقی در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار.20- ممکن است مبایعه نامه از نوع فرم های چایی قدیمی باشد. در ای

عبارتی تحت عنوان «پشیمان کرد»، ذکر شده است. این عبارت از نه هیچ جایگاه و معنای روشنی ندارد و باید از قرارداد حذف شود. – اگر چند نفر به عنوان خریدار قرارداد را امضا می کنند، نام همه قدرالسهم هریک از آنها به دقت در قرارداد ذکر شود.

است در قرارداد ذکر شود که وکیل نیز همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.22– علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه، شماره دفترخانه به حرف و عدد و آدرس دفترخانه قید شود. به ای طرفین بخواهند ملک را با وام منتقل کنند، میزان اصل بدهی، میزان اقساط معوق، تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه براساس استعلام بانکی در قرارداد درج شود. 23– اگر قصد دارید بخشی از ثمن قرارداد را از طریق وام بانکی و در رهن بردن ملک تأمین کنید، در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که همکاری لازم را در این خصوص با شما داشته باشد.

24- بهتر است در قرارداد کلیه لوازم و تجهیزاتی که در هنگام تحویل می بایست به خریدار تحویل شود و ممکن است بعدا در مورد آن اختلاف شود ذکر شود.لوازمی مانند شیر آلات، لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ و…. 25- مهمترین موضوعاتی که در نگارش یک مبایعه نامه می بایست ذکر شود عبارتند از: ۱) نام و مشخصات طرفین قرارداد ۲) نام و مشخصات نماینده قانونی طرفین ۳) دلیل و مستند نمایندگی نماینده قانونی ۴) نشانی و اطلاعات تماس

5-مسئولیت پرداخت هزینه های اجرای قرارداد 5-ضمانت کشف فساد در معامله وجه التزام عدم انجام تعهد و یا تاخیر در اجرای تعهدات 7 وضعیت تعهدات در صورت وقوع فورس ماژور (قوه قهریه) اسقاط خیارات مورد توافق 8-موارد فسخ قرارداد نحوه حل و فصل اختلافات 9-حق الزحمه مشاوره املاک و نحوه پرداخت 10-تاریخ و محل امضای قرارداد 11- مواد و نسخ قرارداد.وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

مرحله چهارم: امضای قرارداد و مبادله اسناد بعد از نگارش متن اولیه مبایعه نامه، مرحله امضای قرارداد است. در این مرحله چند نکته را در نظر داشته باشید:

۱- قبل از امضای قرارداد حتما به صورت کامل و دقیق متن را مطالعه کنید.

2- اگر قرارداد به صورت کاربنی است، امضای بر روی هر سه نسخه قرارداد باید

وکیل خرید ملک

به صورت اصل باشد و هر نسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنید. ٣- اگر قرارداد در چند برگ نوشته شده، طرفین همه برگ ها را باید امضا کنند و

به امضای برگ اخر نباید اکتفا کنند. البته اگر مبایعه نامه در سامانه کدرهگیری املاک ثبت شده باشد، نیازی به امضای همه صفحات نیست. ۴- طرفین، علاوه بر امضا، حتما اثر انگشت نیز درج کنند. ۵- حتما امضا طرفین در یک جلسه و در حضور یکدیگر انجام شود و به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین امضا نشود. – به هیچ عنوان قرارداد به صورت سفید امضا در اختیار مشاور املاک و یا است ثالث قرارنگیرد. ۷- بلافاصله بعد از امضای قرارداد حتما نسخه مربوط به خود را از مشاور دریافت نمایید و به هیچ وجه سه نسخه امضا شده را نزد ما امضا شده را نزد مشاور املاک قرار ندهید

تا زمان تنظیم سند به نام خریدار بهتر است اصل سند الکیت نزد مشاور املاک به صورت امانت قرارداده شود تا از احتمال هرنوع استفاده احتمالی مالک جلوگیری شود. مشاور املاک می بایست در قبال نگهداری اسناد به طرفین رسید ارائه کند. – از مدارک شناسایی طرفین و اسناد ملک کپی تهیه شده و به طرفین ارائه شود. 8- در صورتی که ثمن به صورت چک پرداخت می شود، دریافت چک توسط خریدار در مبایعه نامه و یا بر روی کپی چک رسید شود. 9– اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می شود، پشت چک توسط خریدار امضا شود. 10- اگر شخصی غیر از مالک، هر گونه حق انتفاعی نظیر عمری و یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تأیید و تنفیذ کند. 11- اگر فروشنده بیسواد است، برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند. مرحله پنجم: تحویل ملک در هنگام تحویل ملک، چند نکته را رعایت کنید.وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

تحویل ملک با حضور اشخاص دیگری مانند مشاور املاک انجام شود در صورت استنکاف فروشنده از تحویل، شهودی برای صورتجلسه کردنحضور داشته باشند. حتما از ملک بازدید کنید و از تخلیه بودن آن مطمئن شوید .

۵- بلافاصله بعد از تحویل ملک قفل های ملک را تعویض ۶- اگر ملک دارای مستأجر باشد و در زمان تحویل هنوز قرارداد اجاره نرسیده باشد، در صورت توافق طرفین، می توان با انتقال قرارداد ای خریدار و انتقال تعهد پرداخت ودیعه مستاجر به وی، ملک را تحویل گرفت – علاوه بر ملک اصلی، توابع و ملحقات آن مانند انباری و پارکینگ باید به تحویل داده شود؛ بنابراین در زمان تحویل از تخلیه بودن آن مطمئن شوید. ۸- اگر زمان تحویل ملک بعد از تنظیم سند رسمی است، این امکان وجو دارد که در زمان تنظیم سند رسمی، دفتر اسناد رسمی قبض تخلیه صادر ک فروشنده طی سند رسمی متعهد به تخلیه ملک در زمان مقرر شود. با وی فیض رسمی تخلیه، در صورت تخلف مالک از تحویل ملک خریدار می تواند بدون نیاز به مراجعه دادگاه، به اداره اجرای ثبت سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه نموده و از این طریق ملک را در زمان کوتاهی تخلیه کند. ۹- در صورتی که فاصله بین امضای مبایعه نامه و تحویل ملک طولانی است، ‘وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

پیشنهاد می شود که بین خریدار و فروشنده قرارداد اجاره ای تنظیم شود و اخریدار ملک را به فروشنده اجاره دهد و مبلغی از ثمن قرارداد نیز به عنوان ودیعه ملک نزد خریدار باقی بماند. این قرارداد اجاره حتما باید در دونسخه تنظیم شود، ۲ نفر شاهد ذیل آن را امضا کنند و مدت قرارداد به صورت واضح مشخص شده باشد، در صورت وجود شرایط فوق در قرارداد اجاره، در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره و عدم تحویل ملک توسط فروشنده، خریدار می توان بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق شورای حل اختلاف اقدام به تخلیه فوری ملک کند. ۱۰- در هنگام خرید املاک مشاع حتما این نکته را توجه داشته باشید که هریک از مالکان ملک مشاع می تواند سهم خود را از ملک به فروش برساند ام تحویل آن به خریدار نیازمند جلب رضایت کل مالکین مشاع بوده است

هنگام تحویل، از دایر بودن کلیه انشعابات نظیر آب، برق، گاز و تلفن اگر در هنگام تحویل شخص ثالثی مانند سرایدار بدون هرگونه قراردادی ملک

را در تصرف خود داشت، حتما طی صورتجلسه ای از وی درخصوص مدعی نبودن نسبت به ملک و نداشتن هرگونه ادعایی در خصوص ملک اقرار بگیرید. ۱۳- اگر در فاصله بین امضای مبایعه نامه و تحویل، ملک دچار خسارت و عیب قابل توجهی شده باشد، خریدار می تواند به استناد خیار عیب، اقدام به فسخ قرارداد نموده و یا مابه التفاوت قیمت ملک سالم و معیوب را از فروشنده مطالبه نماید. مرحله ششم: نکات تنظیم سند رسمی تنظیم سند رسمی معمولا آخرین مرحله در فرایند خرید ملک محسوب می شود. در این مرحله طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی که از قبل تعیین کرده اند، سند انتقال رسمی مالکیت ملک از مالک به خریدار را امضا می کنند..

در ادامه به چند نکته مهم که در هنگام تنظیم سند رسمی می بایست به آن ها توجه داشته باشید می پردازیم – اگر روز تنظیم سند رسمی مصادف با تعطیلی شد، اولین روز بعد از تعطیلی روز تنظیم سند رسمی محسوب میشود. – در هنگام حضور در دفترخانه مابقی ثمن باید به صورت وجه نقد و یا چک تضمین شده باشد، در غیر اینصورت فروشنده می تواند گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت کند. در صورتی که طرفین توافق کنند که تاریخ حضور در دفترخانه را به تاخیر بیاندازند، حتما می بایست این توافق مکتوب شود.

وکیل برای خرید ملک

راهنمای حقوقی املاک و مستغلات – اگر همزمان با سند انتقال، قبض تخلیه نیز صادر شد، دقت کنید که علاوه بر سند رسمی، قبض تخلیه را نیز امضا کند. – مفاصاحساب مالیات و عوارض شهرداری برای تنظیم سند رسمی کلیه مفاصاحساب تأمین اجتماعی و اتحادیه صنفی برای تنظیم سند رسمی تجاری، اداری و صنعتی لازم است .وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

– باقی مانده ثمن قرارداد را حتما به صورت نقد و در قالب چک بانکی تضمین شده در دفترخانه تأمین کنید. پرداخت وجه به صورت چک بانکی عادی معتبر انیست و فروشنده مکلف به دریافت چنین چکی نیست. – در هنگام پرداخت ثمن، رسید دریافت وجه توسط فروشنده امضا شود. ۱- در سند انتقال مالکیت، انتقال کلیه توابع و انشعابات اختصاصی ملک نیز قید شود – اگر نسبت به ملک هرگونه سند رسمی واگذاری حق انتفاع نظیر صلح عمری

تنظیم شده باشد، در هنگام تنظیم سند می بایست سند صلح عمری با حضور متصالح ابطال شود و یا گواهی فوت متصالح که صلح عمری به نفع او صادر شده است ارائه شود.وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید

وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل برای خرید ملک وکیل ملکی باما تماس بگیرید.