28 نوامبر 2018

اصولا هر چیزی که از آن استفاده می شود در اثر تکرر و استهلاک برخی قسمت های آن و یا به علت تغییر وق افراد استفاده کننده ممکن است، نیاز به تعمیر یا تغییر داشته باشد. ساختمان نیز از این قاعده مستثنا نیست . با این حال احتمال دارد در اجرای تغییرات و تعمیرات آپارتمان مواردی از حیث حمل و نقل مصالح، نخاله ها، ایجاد سرو صدای ناهنجار، سایر آپارتمان نشینان همجوار را دچار مشت و ناراحتی کند.

این دو را چگونه می توان با هم جمع کرد؟ یکی نیاز به تعمیرات داخلی آپارتمان خود دارد ، دیگری نیاز به آرامش در منزل یا محل کسب خود. آیا تعمیر آپارتمان مقدم و مرجح است یا آرامش دیگری یا بالعکس؟

کسی که آپارتمان خود را تعمیر می کند به خویشتن حق میدهد که باید به این کار مبادرت ورزد و آن که پس از تحمل هیاهو و سختی های بیرون از منزل مایل است که در آپارتمان خویش با خاطری آسوده به خواب و استراحت بپردازد ، خود را ذی حق می داند . کدام یک بر دیگری ارجح است؟ پاسخ به این پرسش آسان نیست و در اینجا تزاحم دو حق مطرح است. اما برای یافتن راه حل باید نه به قانون تملک آپارتمان ها، بلکه به سایر قوانین تمسک جست.

اساسا مالکیت حی است مطلق که طبق ماده 30 قانون مدنی “هر مالکی نسبت به مالکیت خود ، حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد”. ولی این اطلاق ماده 30 قانون مدنی به وسیله ی ماده دیگری از همان قانون، مقید و محدود و مستثنا شده است. چه ، طبق ماده 132 قانون مزبور، “کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خود باشد”.

حتما مطالعه شود
شکایت جهت قطع خدمات دولتی در ساختمان

تعمیر آپارتمان   قوانین تعمیر آپارتمان و احتمال مزاحمت برای دیگران pad15

ماده مزبور، در تعیین حدود تصرفات مالک در ملک خود، پیروی از حقوق اسلام نموده است. حکم یاد شده در حقوق اسلام، نتیجه اعمال دو قاعده ی “لا ضرر” و “تسلیط” می باشد.

قاعده ی تسلیط که ماده 30 قانون مدنی از آن پیروی نموده ، مبتنی بر حدیث نبوی مشهور “الناس مسلطون علی اموالهم” می باشد. یعنی مردم همه گونه سلطنت بر اموال خود دارد. به وسیله این سلطنت، مالک می تواند هر گونه تصرف و انتفاعی را که بخواهد از آن ببرد. یکی از موارد و مصادیق تسلط، حق تعمیر آپارتمان است که مالک قصد تعمیر یا تغییر آن را دارد.

قاعده لاضرر مبتنی بر قاعده عقلی مبتنی بر قاعده ی عقلی و حدیث نبوی (ص) “لاضرر و لاضرر فی الاسلام” استوار است. یعنی اسلام زیان به کسی وارد نمی آورد و نباید کسی به دیگری ضرری بزند. به عبارت دیگر کسی نباید به دیگری ضرر برساند و اسلام اضرار به دیگری را نهی کرده است. قاعده ی لاضرر به نوعی در اصل 40 قانون اساسی نیز بیان شده است :”هیچ کس نمی تواند اعمال ح خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد”. این اصل، همانور که گفتیم برخواسته از همان قاعده فقهی “لاضرر” است. منتهی اصل مکور و قاعده ی یاد شده حالت عام و کلی دارند لیکن در ماده 132 قانون مدنی، مطلب قدری جزئی تر ذکر شده است.

اصل تسلیط مندرج در ماده 30 قانون مدنی ، به وسیله ماده 132 همان قانون، در صورتی که موجب تضرر همسایه شود به عموم و کلی محدود شده است. یعنی هرگاه کسی از اصل تسلیط به نفع خود استفاده کند و این این استفاده باعث شود که همسایه از آن متضرر شود ، باید از حق خود به نفع همسایه صرف نظر کند (قاعده لاضرر). ولی خود اصل لاضرر دارای سه مخصص و استثناست. یعنی قاعده تسلیط در برابر قاعده ی لاضرر باید کنار رود مگر این که :

  • تسلیط بر مال به اندازه متعارف باشد و یعنی عرف مردم آن را مجاز بشمارد.
  • مالک، چنان نیازی به تسل بر مال خود دارد که نمیتواند از نیاز خود صرف نظر کند.
  • اگر مالک بر مال خود تصرف و تسل نکند، به ضرر خود وی تمام می شود.
حتما مطالعه شود
تعیین قسمت های مشترک ساختمان

در این سه مورد بالا، دوباره قاعده تسلیط بر قاعده لاضرر حاکم می شود و آن را کنار میزند. در تعمیر آپارتمان نیز همین قاعده جاری است.

تعمیر آپارتمان  قوانین تعمیر آپارتمان و احتمال مزاحمت برای دیگران pad16

  • اگر تعمیرات مالک آپارتمان و اجرای عملیات ساختمانی در آن ، چنانچه ضرری به دیگر واحدهای آپارتمانی نداشته باشد، بی اشکال است.
  • اگر تعمیرات مکور، ضروری به آپارتمان های دیگر من جمله از حیث سلب آسایش آنها ایجاد کند، غیر مجاز است مگر اینکه:
    الف) مالکی که آپارتمان خود را تعمیر می کند به اندازه متعارف اقدام به تعمیر کند. مثلا اگر ابزاری وجود دارد که به هنگام تعمیر صدای کمتری نسبت، به ابزار دیگر دارد از آنها استفاده کند یا از نظر زمانی در ساعاتی از روز استفاده کند که افراد معمولا در آن ساعات کمتر به استراحت می پردازند. یا تعمیرات آپارتمان را به اندازه ای طولانی نکند که همسایه ها برای مدت مدیدی دچار مشقت شوند.
  • مالک آپارتمان، برای تعمیر خود واقعا نیاز به تغییر داشته باشد. البته تشخیص این امر بسته به اینکه نیاز ، از دید هر شخصی چه می تواند باشد ، متفاوت و پیچیده است و در صورت اختلاف اصولا نظر دادرس دادگاه ، تعیین کننده می باشد.
  • مالک تعمیر کننده آپارتمان چاره ای جز این ندارد که برای جلوگیری از ضرری که به خود او وارد می شود ، به این تعمیرات دست بزند. مثلا لوله آب آپارتمان ترکیده باشد یا دیوار آن شکاف برداشته باشد و برای دفع ضرر خود باید، تعمیرات لازم را انجام دهد.

بنابراین هرچند در تعارض قاعده تسلیط با قاعده لاضرر، قاعده تسلیط اصولا به نفع قاعده لاضرر میدان را خالی می کند اما در صورت وجود استثناهای سه گانه ی مزبور، قاعده تسلی مجددا در جایگاه خود قرار می گیرد.

حتما مطالعه شود
تغییر کاربری ساختمان ها

در صورتی که هیچ یک از استثنات فوق وجود نداشته باشد و مالک تعمیر کننده آپارتمان موجب اضرار دیگران شود ، حسب مورد طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی یا مواد 158 تا 177 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی) به عنوان مزاحم شناخته می شود و مدیر حق دارد به نمایندگی از طرف سایر مالکان و یا مالکانی که از این تعمیر متضرر می شوند ، راسا علیه مزاحم در دادگاه حقوقی با اقامه دعوا یا تقدیم شکوائیه به دادسرا از وی شکایت یا طرح دعوا کنند.

البته در صورت محکومیت و سپس تجدید مزاحمت ، بر اساس ماده 693 قانون مجازات اسلامی ، علاوه بر رفع مزاحمت به حبس از شش ماه تادو سال محکوم خواهد شد. نکته ای که ذکر آن در اینجا لازم است  این است که : در خصوص اعمال مجازات مقرر در ماده 690 قانون مجازات اسلامی، رویه حاکم بر دادگاه ها با توجه به بند 2 ماده 3 قانون وصول برخی از درامدهای دولت و مصرف آن در موارد معین (مصوب 1373) اصولا و غالبا به جای حبس ، حکم به جزای نقدی صادر می شود. اما با عنایت به مجازات ماده 693 قانون مجازات اسلامی، اعمال بند 2 ماده 3 قانون وصول برخی از درامدهای دولت و مصرف آن در موارد معین  امکان پیر نیست. زیرا در صورت تکرر مزاحمت یا ممانعت از حق یا تصرف عدوانی، محکوم علیه الزاما به حبس محکوم می شود.موسسه حقوقی پاد متشکل از تیم تخصصی کارشناسان حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در محدوده نیاوران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد.وکلای متعهد موسسه حقوقی پاد در تمامی زمینه های حقوقی و کیفری دعاوی شما را متبحرانه پیگیری خواهند کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

حتما مطالعه شود
سلسله مراتب قوانین و مقررات آپارتمان