23 آگوست 2020

قرارداداجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم

قرارداداجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم چه نکات مهمی دار.خواهان دعوی تخلیه عین مستأجره تجاری و مطالبه اجور معوقه به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند. ادعای خواهان آن است که سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی …. را از آقای الف خریداری کرده است و مقرر میشود ماهیانه مبلغ ده هزار ریال به عنوان اجاره بها بپردازد. طبق قرارداد خواهان اجازه تغییر شغل و انتقال منافع به غیر را نداشته است.

اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان پذیر نیست.این یکی از نکات مهم قرارداداجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم است

 

در اینجا خواهان منافع عین مستأجره را برای مدت یک سال در قالب عقد اجاره در اختیار خوانده قرار میدهد و از او، یک فقره چک به مبلغ بیست میلیون ریال بابت ودیعه و تضمین تخلیه دریافت می کند

و اجاره بها نیز ماهیانه ۴۵۰ هزار ریال تعیین می شود. خواهان به علت عدم پرداخت اجاره بها و نیز پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه می کند و اجاره بهای مقرر را مطالبه می نماید. خوانده در مقام دفاع می گوید: ” خواهان مالک عین مستأجرهعین مستأجره نیست و خودش مستأجر است و نمی تواند تقاضای تخلیه کند. تانیا تمام مبالغ اجاره بها را به مالک اصلی پرداخت کرده است و رسید وجوه پرداختی را تقدیم دادگاه می کند ..»

دادگاه بدوی خوانده را به پرداخت اجور معوقه و تخلیه از عین مستأجره محکوم می کند و از آنجا که روابط خواهان و خواندهخواهان و خوانده را مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تشخیص میدهد چنین استدلال می کند که:

حتما مطالعه شود
نمونه قرارداد اجاره نامه انواع ملک (مسکونی-اداری-تجاری)

«… مالک عین مستأجره، حق اجاره مجدد ملک را به مستأجر دیگر نداشته و با وجود فروش سرقفلی به خواهان حق دریافت اجاره بها از مستأجر دوم را ندارد و مستأجر دوم (خوانده) بری الذمه نشده است …» با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان رسیدگی می شود و هیأت دادرسان این دادگاه رأی بدوی را نقض و در ماهیت امر انشای رأی می کنند. استدلال دادگاه تجدیدنظر چنین است:

«… خواهان بدوی صراحتا به واگذاری منافع عین مستأجره به خوانده در قبال دریافت مبلغ بیست میلیون ریال اذعان دارد و مفاد اجاره نامه استنادی خواهان نیز مؤید همین مطلب است و از طرفی اقامه دعوی تخلیه عین مستأجره از امتیازات و حقوق قانونی مالک عین است و تبعا دریافت اجاره بها نیز از حقوق نامبرده می باشد. لذا رأی دادگاه بدوی مخدوش بوده و حکم به بطلان دعوی خواهان صادر می کند و …»جهت مشاوره برای قرارداداجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم تماس بگیرید.

تحلیل قضیه

موضوعاتی که در این قضیه مورد بررسی و اظهارنظر قرار می گیرند: .. حق انتقال منافعحق انتقال منافع عین مستأجره ٢. اجرت المثل ایام تصرف ٣. نظریه های اداره حقوقی۴. نتیجه

1-حق انتقال منافع عین مستأجرها

در صورتی که روابط میان موجر و مستأجر مشمول مقررات آمره سال ۱۳۵۶ بوده و مستأجر دارای حق انتقال منافع عین مستأجره به دیگری باشد اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم  ممکن باشد و مورد اجاره را به غیر واگذار کند میتوان در قرارداداجاره برای مستاجر دوم درنظر گرفت و در تمامی مدتی که زمان اجاره اش با مالک باقی است، حق دارد همانند مالک انجام تعهداتش را از منتقل الیه (مستأجر دوم) درخواست کند و حتی از دادگاه تقاضای تخلیه عین مستأجره را بنماید

حتما مطالعه شود
5عیب مورد اجاره

ولی هنگامیی مستاجر فاقد چنین مجوزی است که در پرونده فرضی چنین است) چنان اجاره را به دیگری منتقل کند، مالک عین ملک تجاری طبق بند ۲ ماده ۱۴ق روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در قبال تخلف مستأجر حق درخواست فی و تخلیه مورد اجاره را دارد و نمی توان چنین حقی را برای مستأجر قایل شد.

ماده ۲ ماده ۱۴ که یکی از موارد تخلیه می باشد مقرر می دارد: «در موردی که ع مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالتوکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد. »جهت مشاوره برای قرارداداجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم تماس بگیرید.

٢. اجرت المثل ایام تصرف

هنگامی که مستأجر اجازه انتقال منافع به غیر را ندارد  یعنی اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم  ممکن نیست گرچه نمی تواند درخواست تخلیه عین مستأجرهای را که به مستأجر دوم انتقال داده، بنماید ولی مادامی که از سوی مالک درخواست تخلیه و اعمال ماده ۱۴ قانون مارالذکر مطرح نشده، او کماکان مالک منافع محسوب شده و می تواند از منتقل الیه حسب مورد اجرت المسمی یا اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند. ۳

٣. نظریه های اداره حقوقی

در این قسمت به مطالعه و بررسی نظریه های اداره حقوقی قوه قضاییه می پردازیم.

اداره حقوقی در نظریه شماره ۷/ ۷۹۲۲ مورخ ۱۳۷۵/ ۱۲ / ۲۵ می گوید: با انتقال مورد اجاره از ناحیه مستأجر به شخص ثالث با موافقت مالک، روابط استیجاری بین مستأجر و مالک قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر جدید با مالک برقرار می شود.

حتما مطالعه شود
اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری

لذا بعد از انقضای مدت، مستأجر سابق رابطه ای با مستأجر لاحق ندارد تا بتواند علیه او دادخواست تخلیه مطرح سازد. به عبارت دیگر مستأجر سابق ذینفع در طرح چنین دعوایی نیست.» و در نظریه شماره ۷/ ۹۹۱۷ مورخ ۱۳۷۹/ ۱۰ / ۴ مقرر داشته:

«درصورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار کرده باشد، در تمام مدتی که مدت اجاره اش با مالک باقی است حق دارد همانند مالک هم انجام تعهداتش را از منتقل الیه بخواهد و هم درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید.

ولی اگر فاقد حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار نموده باشد، مالک طبق بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در قبال تخلف مستأجر حق درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و لذا نمی توان به مستأجر نیز حق درخواست تخلیه داد،و این موضوع باید در قرارداداجاره برای مستاجر درنظر گرفته شود.جهت مشاوره برای قرارداداجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم تماس بگیرید.

به علاوه اصولا رابطه استیجاری بین مستأجر و منتقل الیه برقرار نمی شود تا مستاجر بتواند به استناد مقررات قانون روابط موجر و مستأجر درخواست تخلیه را مطرح سازد.

اما در مورد اجاره بهای مقرر فیمابین، نظر به عدم وجود رابطه استیجاری، مستأجر نمی تواند تحت عنوان اجاره بها مبلغی را از منتقل الیه مطالبه کند چراکه اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان نداشته ولی از باب این که تا عدم تخلیه مورد اجاره از ناحیه مالک، مستأجر کماکان مستأجر مورد اجاره و مالک منافع شناخته می شود، می تواند از منتقل الیه اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.»

حتما مطالعه شود
نمونه قرارداد اجاره نامه انواع ملک (مسکونی-اداری-تجاری)

۴. نتیجه

در این پرونده رأی دادگاه تجدیدنظر استان صحیح می باشد. زیرا با انعقاد قرارداد اجاره از سوی مستأجر اول با مستأجر دوم و دریافت اجاره بها سوی مالک موافقت ضمنی وی به انتقال منافع از سوی مستأجر اول حاصل شده و رابطه مابین مالک و مستأجر اول قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر دوم) و مالک برقرار می شود.جهت مشاوره برای قرارداداجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم تماس بگیرید.

مطالعه موردی مسایل حقوقی روابط موجر و مستاجر انشارات قوه قضایهانشارات قوه قضایه 1397