26 نوامبر 2013

تخلیه اماکن تجاری

 تخلیه اماکن تجاری  موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به

مستأجر ماده ۱5 قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۹ مقرر داشته است:

 

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره

درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

 

١- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید … ۲- تخلیه به منظور احتیاج

شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

 

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد

و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود

 

درخواست تخلیه نماید.

 

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه نیز حکم خواهد داد.»

 

از نحوه انشای این ماده کاملا هویدا است

 تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

موارد تعیین حکپت منحصر به این سه مورد است و قانون گذار بر آن بوده است

که باب مناقشه درباره پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر

 

متخلف را مسدود کند. با این همه هنوز هم کسانی هستند که استدلال می کنند:

 

حق کسب و پیشه حقی است که به موجب قانون برای مستأجر محل کسب برقرار می شود،

 

سقوط آن در صورت تخلف مستأجر از شروط اجاره، محمل ندارد.

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

چه مجازات این مجازات به مفهوم عام) همان تخلیه است و دلیلی برای سقوط حق کسب و پیشه مستأجر وجود ندارد.»

 

جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

 

گمانمی رود با توجه به صراحت ماده ۱۵ و جنبه حصری قسمت اخیر آن،

جایی برای تردیدها باقی نمانده باشد. چه گویی قانون

گذار می خواهد بگوید: «…منحصرا در موارد سه گانه فوق …..

حتما مطالعه شود
وکیل متخصص املاک | وکیل متخصص ملک | وکیل ملکی

اگر قید «منحصرا» را نیاورده شد بوده شاید به این علت بود که

مفهوم حصر را از نحوه انشای موجود متجلی می دیده است

.

اگر مستأجر داوطلبانه ملک را تخلیه و به موجر تسلیم کند،

آیا می تواند بعد ازموجر جق کسب و پیشه مطالبه نماید؟

 

جواب اداره حقوقی به شرح زیر منفی است:

 

نظریه شماره ۷ / ۱۵۶۸ مورخ ۱۳۷۵/ ۳ / ۱۹ تخلیه محل کار از طرف مستأجر،

موجب اسقاط حق مطالبه حق کسب وپیشه است

 

سؤال: مستاجر با میل خود محل کسب و کار خود را تخلیه و سپس

درصدد مطالبه حق کسب و پیشه از مالک بر آمده است ایا دادگاه می تواند مالک را به پرداخت آن محکوم نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

در صورتی که مستأجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه

و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه یا تجارت را نکند این امر به منزله اسقاط حق مذکور است.

اگر قسمت اخیر ماده 15 را به طور مطلق موجد حق حق کسب و پیشه برای مستأجر و در موارد سه گانه بدانیم،

این نظریه اداره حقوقی در خور تأمل خواهد بود زیرا تأخیر در مطالبه حق مسقط آن نیست

(در امور مدنی مرور زمان هم نداریم اما اگر تعلق حکپت را در این مورد مقید به

قید لزوم صدور رأی از دادگاه بدانیم، درست خواهد بود.جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

بند اول – تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

مالک می تواند با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی ای که حکایت از اقدام وی برای

گرفتن پروانه ساختمان از شهرداری داشته باشد تقاضای تخلیه مورد

اجاره را به باب این مورد از موارد جواز تخلیه مطالب ذیل گفتنی است:

اولا- کفایت پروانه ساختمان به عنوان دلیل تخلیه 

با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی مربوط، موجر برای تخلیه به هیچ دلیل دیگری نیاز ندارد.

مستأجر نیز در برابر چنین دعوایی هیچ دفاعی نمی تواند

بکند (جز اینکه مدعی مجعول بودن پروانه یا گواهی بشود و یا اینکه به منقضی شدن پروانه ساختمانی استناد نماید).

ثانیا – مسئله مدت اعتبار پروانه ساختمان در عمل شهرداری ها از صدور گواهی خودداری می کنند

و موجر ناچار است پروانه ساختمان بگیرد. در این

حالت موجر باید به محدود بودن مدت اعتبار پروانه ساختمانی و طولانی بودن تشریفات دادرسی

توجه داشته باشد و بلافاصله پس از تحصیل پروانه اقدام به طرح دعوا کند.

حتما مطالعه شود
معاملات ملکی -مشکلات حقوقی املاک - دعاوی حقوقی بنگاه های معاملات ملکی

تخلیه اماکن تجاری- در خصوص صدور گواهی به جای پروانه ساختمان،اداره حقوقی نظر داده:

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

نظریه شماره ۷ / ۲۷۳۳ مورخ ۱۳۷۸/ ۴ / ۲۳ گواهی شهرداری برای درخواست تخلیه باید کافی برای صدور پروانه ساختمانی باشد.»

سوال: شخصی تقاضای تخلیه یک باب مغازه را به لحاظ نوسازی و تجدید بنا نموده است

شهرداری گواهی کرده که مغازه موصوف به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد

– ایا این گواهی مصداق گواهی شهرداری مندرج در بند ۱ از ماده ۱۵ رابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۹

برای تخلیه می باشد یا خیر و اصولا گواهی نور در

قانون فوق الذکر چگونه گواهی است؟جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

تخلیه اماکن تجاری- نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

صرف گواهی شهرداری  مبنی بر اینکه مغازه مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز

به تجدید بنا دارد، کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست بلکه

مالک باید به منظور احداث بر تجدید بنا دارد، کافی برای پذیر ش دعوای تخلیه نیست جدید،

بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید پرونده تشکیل

داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ساختمانی را نموده و

با تکمیل پرونده، متعاقبا پروانه لازم صادر خواهد نمود.

ثالثا – تأثیر قدمت بنا در صدور پروانه ساختمان قدمت بنای مورد اجاره،

از نظر اجرای این بند از ماده ۱۵ تأثیری در مقام ندارد و شهرداری هم – تا

 

این زمان – برای صدور پروانه ساختمان شرطی قایل نشده صرف تقاضای مالک برای اصدار آن کافی است.

 

رابعا – ضمانت اجرای خودداری مالک از شروع ساختمان

 تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

اگر مالک ظرف شش ماه از تاریخ تخلیه ملک، شروع به ساختمان نکند

طی قانون روابط موجر و مستأجر – به درخواست مستاجر – به پرداخت معادل یک

اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد. مگر اینکه تأخ شروع ساختمان

ناشی از قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از

اراده مالک باشدجهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

تبصره ماده 16 مذکور مقرر می دارد: «در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند

و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده

باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.»جهت مشاوره تخلیهاماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

 

خامسا – شرط تحویل محل به مستأجر پس از نوسازی

 

در بعضی از اسناد اجاره بین طرفین شرط می شود هرگاه موجر قصد نوسازی ملک را داشته باشد،

مستأجر مکلف است محل را تخلیه کند و به وی

تحویل دهد و متقابلا موجر متعهد است ظرف مدت مشخصی نسبت به تجدیدبنا اقدام و با احداث

محلی مشابه مورد اجاره سابق مستأجر، محل

جدیدالاحداث را به مستاجر تسلیم نماید

برخی در صحت این شرط تردید کرده اند و آن را مخالف ماده ۳۰ قانون روا موجر و مستأجر سال ۱۳۵۹

دانسته اند. این عده به جنبه امری قانون مذکور و

بودن موارد تخلیه استناد می کنند.

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

این عقیده صحیح نیست زیرا تردیدی نیست هدف قانون از ماده 30 حمایت از مستاجر بوده

نه حل مشکل موجر در این فرض حق مالکیت موجر پیش از

 

انچه که بوسیله اصل قانون مضیق شده تضییق نمیشود چه او به قصد خود که احداث بنای جدید در ملک خویش است میرسد.

 

به عبارتی موجر و مستاجر  در این قضیه من له الشرط» و به اعتباری «من علیه الشرط» هستند.

موجر می تواند در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه و

 

تحویل با مراجعه به دادگاه الزام او را به انجام این مورد بخواهد. مستأجر هم می تواند

در صورتی که موجر پس از تخلیه و تحویل مورد اجاره، از بازسازی و

 

تحویل و تحول آن خودداری کند، الزامش را از دادگاه درخواست کند.جهت مشاوره تخلیهاماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

 

به هر حال پذیرش دعوی تخلیه از موجر به منظور نوسازی عین مستأجره به استناد

شق اماده ۱۰ قانون – در حالتی که چنین شرطی بین طرفین شده

 

باشد – صحیح نخواهد بود و حق این است که این شرط هیچ معارضه ای با قانون مورد بحث و ماده ۳۰ آن ندارد.

 

تخلیه اماکن تجاری -مسئله: حکم تخلیه مورد اجاره به منظور نوسازی با پرداخت ح ک پ ت صادر شده.

 تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

حکم به وکیل موجر – که در وکالت نامه اش حق دخالت در مرحله

اجرایی تصریح نشده– ابلاغ شده است. موجر پیش از انقضای سه ماه از تاریخ ابلاغ

تقاضای صدور اجرائیه کرده، لکن حق کسب و پیشه را مدتی پس از

انقضای مدت تودیع کرده است.از طرف دیگر شهرداری در نامه ای خطاب به

موجر اعلام کرده چون وی در تحصیل  پروانه ساختمان مرتکب تقلب شده و

محلی غیر از مورد اجاره را به مامورین شهرداری ارائه داده است، پروانه صادر شده از درجه اعتبار ساقط است

مستاجر تقاضای الغای اثر حکم را می

کند 

دادگاه  به استناد اینکه موکیل حق دخالت در مرحله اجرا را نداشته ابلاغ حکم به او باعث ترتیب آثار نمیشود

و مبدا مدت سه ماه در این مورد همان تاریخ

 

انقضای اجراییه است و با این احتساب حق کسب و پیشه در موعد مقرر تودیع شده

و اعلام شهرداری هم تا زمانی که در یکی از قالب های قانونی

 

مطرح نشود نمی تواند حکم را بی اثر کند بارد تقاضای مستأجر دستور ادامه عملیات اجرایی را داده است.

حکم قضیه چیست.جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

میتوان گفت:

تخلیهاماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

.یک- با توجه به مفهوم ماده 46 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ و اون اعتبار ابلاغ

به وکیل منحصر به موردی است که وی حق دادرسی در دادگاه

 

بالا نداشته یا مجاز برای وکالت در مرحله بالاتر نباشد، و با عنایت به اینکه

«اجرای و مرحله ای از «رسیدگی» نیست و با در نظر گرفتن اطلاق تبصره ماده

 

47 قانون آیی. دادرسی مدنی، استدلال دادگاه در مورد عدم تأثیر ابلاغ به وکیل قابل قبول نیست

و چون حکپت خارج از موعد تودیع شده باید از حکم رفع

اثر شود.جهت مشاوره تخلیه اماکن تجاری با ما تماس بگیرید.

دو -نظر محکمه در مورد بی تأثیر بودن اعلام شهرداری در این مقام صحیح به نظر می رسد.

از طرفی اگر حکم به علت پیش گفته ملغی الاثر شود دیگر

 

موجبی برای استناد به شقوق 5 یا 6 یا 7 ماده 426 قانون آیین دادرسی مدنی (حسب مورد) وجود نخواهد داشت.

ولی بدیهی است موجر در صورتتجدید دعوی نمی تواند از پروانه سابق الصدور به عنوان دلیل تقاضا استفاده کند.

sabtsabz.com

tarahanariya.com

mohajertcanada.com