26 نوامبر 2018

مشاعات قسمتی از یک مجموعه آپارتمان است که بین تمام مالکان مجموعه، مشترک است و در اختیار قرار گرفتن قسمتی از مشترکات به وسیله یک یا چند تن از آنان و استفاده اختصاصی از آن ، بر خلاف قانون است و با مشاع بودن قسمت های مشترک ، منافات دارد و آنچه در یک مجتمع مورد استفاده اختصاصی قرار میگیرد، قسمتهای مفروز (آپارتمان، انباری و پارکینگ) است.

بعد از اینکه با صدور صورت مجلس تفکیکی که مستند به کروکی های ترسیمی و موقعیت مفروزات و قسمتهای مشاعی است، مشخص گردید، با انتقال هر عه ای از آپارتمان ها، خریدار به قدرالسهم مالکیت خود، قهرا مالک قدرالحصه ی مشاعی نیز می شود. به طوری که با انتقال همه ی قطعات آپارتمانی یک مجموعه، همه ی قسمتهای مشترک نیز به قدرالسهم در مالکیت خریداران قرار گرفته و ید مالکانه مالک اولیه از ملک مورد تفکیک قع می شود.

بعضا مشاهده می شود که مالک پس از خاتمه ی اقدامات تفکیکی، تغییراتی در قسمت های مشترک ساختمان بوجود آمورده و تقاضای ازدیاد آپارتمانها از کسر مشاعات را از اداره ثبت می نماید. این مورد و موارد مشابه ، اختلاف متعددی بوجود آمورده و ایجاد اختلاف بین خریداران آپارتمان ها با مالک اولیه می نماید.

مستند تفکیک اعیان(مجتمع های آپارتمانی) ، گواهی پایان ساخت است. در آن گواهی، قسمت های اختصاصی (آپارتمان ها ، انباری و پارکینگ) و قسمت های مشاعی (محل تاسیسات، راهرو ها، محل های تفریحی و ورزشی و …) که عملا احداث شده، با ذکر مساحت در گواهی پایان ساختمان ید شده اند. بنابراین، تغییر و تبدیل قسمتهایی از مشاعات به مفروز (آپارتمان و …) و یا بالعکس، خارج از اختیار مالک است زیرا، به محض وقوع این تغییرات ، مفاد و موارد مندرج در گواهی پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی به هم ریخته و با محل آنها مطابقت نخواهد داشت.

حتما مطالعه شود
عدم استفاده انحصاری از قسمت های مشترک و انتقال قهری

مشترکات ساختمان  تبدیل قسمتی از مشترکات به آپارتمان pad12

ممکن است مالکی به رغم این که چنین اختیاری داشته باشد ، اقدام به تغییرات فوق در مجموعه نماید. این اقدامات ممکن است، پیش یا پس از انتقال قطعه یا قعاتی از آپارتمان ها به خریداران باشد.

هر دو حالت را باید بررسی کرد:

حالت اول : هرگاه مالک پیش از انتقال آپارتمان به ثالث، تغییراتی در قسمت های مشترک ایجاد کند، از آنجا که به علت عدم انتقال به ثالث، این تغییرات در ملک شخصی خویش است و ثالثی در مالکیت مفروزات و مشاعات دخالت ندارد، می تواند بدوا گواهی پایان ساختمان را بر پایه تغییرات جدید از طریق شهرداری اصلاح و سپس با ارائه آن به اداره ثبت نسبت به اصلاح صورت مجلس تفکیکی مبادرت نماید. بدیهی است اداره ثبت برای اصلاح صورت مجلس تفکیکی جهت حصول اطمینان از عدم انجام هرگونه معامله راجع به صورت مجلس تفکیکی از دفترخانه متقاضی تفکیک ، استعلام نموده و سپس به اصلاح صورت مجلس تفکیکی اقدام و پیرو صورت مجلس تفکیکی سابق، آن را به دفترخانه ارسال خواهد کرد.

حالت دوم : چنانچه مالک اولیه، پس از انتقال مفروزات دست به تفکیک در سمتهای مشترک ساختمان بزند از آنجا که با انتقال قطعه یا قطعاتی از مفروزات (آپارتمان ها) به غیر، خریداران یا مالکان جدید نیز به قدرالحصه در مشاعات سهیم اند لذا تبدیل مشاعات به مفروز موجب تضعیع حقوق آنها در قسمتهای مشترک می نماید.

در این حالت موضوع از دو وضعیت خارج نیست : یا مالکان جدید با این تغییرات رضایت دارند یا رضایت ندارد. در صورت رضایت، مالک باید بدوا اقرارنامه ی رسمی ای مبنی بر موافقت و رضایت خریداران جدید را مبتنی بر قبول تغییرات مورد نظر در قسمتهای مشترک ساختمان به اداره ثبت ارائه نماید.

حتما مطالعه شود
فروش آپارتمان با پارکینگ و تحویل آن بدون پارکینگ

در آن اقرار نامه خریداران جدید باید صراحتا اعلام نمایند هیچ گونه حی در تغییرات ایجاد شده در قسمتهای مشترک ساختمان ندارند وگرنه بدون تصریح بدان، صرف اقرار به تبدیل قسمتی از مشاعات به مفروز توسط خریداران جدید مجوزی برای اداره ثبت نخواهد بود. زیرا در صورت عدم صراحت ، ممکن است خریداران جدید یامنتقل الیهم بعدی، پس مدتی مدعی وجود حق خود در مشاعات تبدیل شده به مفروضات فقط در نفس موافقت موثر است و مفهوم آن اعراض از حق نیست و مالکیت آن در قسمتهای مشترک علی رغم تبدیل به آپارتمان، بای می ماند.

پس از تنظیم اقرار نامه به شرح فوق، مالک باید به شهرداری مراجعه کند تا گواهی پایان ساختمان را با توجه به تغییرات به عمل آمده اصلاح و گواهی پایان ساختمان جدید صادر و به اداره ی ثبت ارائه دهد تا براساس آن صورت مجلس تفکیکی نیز اصلاح شود. البته نباید فراموش کرد که اصلاح گواهی پایان ساختمان باید مطابق مقررات شهرداری به عمل آید وگرنه هر تغییری در مشاعات قابل پذیرش در شهرداری نیست.

در صورت عدم رضایت مالکان جدید در خصوص تغییرات ایجاد شده در قسمتهای مشترک ساختمان، مالک اولیه نمی تواند اقدام به اصلاح صورت مجلس تفکیکی بنماید.

اکنون این سوال پیش می آید و این است که : اگر قبل از تفکیک و بعد از اتمام کار ساختمان به میزان طبقات مجاز در پروانه و اخذ گواهی پایان ساخت مالک، قطعه یا قطعات  را با اسناد و مبایعه نامه های عادی و یا قولنامه انتقال داده و سپس با تغییر دادن قسمت های مشترک و یا ازدیاد تراکم در ارتفاع اقدام به احداث واحدهای دیگر کرده و گواهی پایان ساختمان را به وضعیت جدید از شهرداری اخذ و درخواست تفکیک کند، چون این اقدامات و انتقالات بدون سند رسمی و قبل از تفکیک رسمی ملک و بدون دخالت اداره ثبت انجام شده، ادعای خریداران و توقیف عملیات تفکیکی مستلزم رسیدگی در دادگاه خواهد بود.

حتما مطالعه شود
شکایت جهت قطع خدمات دولتی در ساختمان

_______________________________________________________________________________

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکلای متخصص می توانید با مشاوره حقوقی پاد 02126116691 حاصل فرمایید.

منبع : کتاب حقوق مالکین آپارتمان ها ( ابراهیم اسماعیلی هریسی)