22 آگوست 2020

اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری

اجاره ملک مسکونی به تجاری ایجاد حق کسب و پیشه برای مستاجر میکند؟

اجاره ملک مسکونی به تجاری و استحقاق مستاجر به سرقفلی در این حالت چگونه است؟

در دعوای اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری خواهان دعوی تخلیه ید به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند و مستند دعوی خود را کپی مصدق سند مالکیت به شماره …. و کپی مصدق اجاره نامه … قرار میدهد.

خلاصه ادعای خواهان آن است:

آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستأجر واگذار کردم در متن اجاره نامه قید شده است که مستأجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری شده است اما در عمل مستأجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات خودرو استفاده می کرد حال مدت اجاره پایان یافته تقاضای تخلیه ید دارم.»

خوانده در مقام دفاع می گوید:

قرارداد اجارهقرارداد اجاره با خواهان در سال ۱۳۷۵ تنظیم شده و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب و پیشه در این مکان ایجاد شده است و …» و سپس دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت نخواهد بخشید و برای مستأجر محل على رغم فعالیت حقی به عنوان کسب و پیشه یا تجارت ایجاد نمی کند و از آنجا که اصولا خان – خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته حکم به عین مستأجره صادر می کند با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدن استان مورد رسیدگی قرار می گیرد که نتیجه آن تأیید رأی دادگاه بدوی است

اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری  استحقاق مستاجر به حق کسب و پیشه و سرقفلی در این حالت چگونه است؟

تحلیل قضیه محق بودن مستاجر برای حق کسب و پیشه ملک مسکونی

حتما مطالعه شود
قرارداداجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم

آرای صادره از محاکم بدوی و تجدیدنظر خلاف موازین اصدار یافته زیران

اولا در این پرونده قرارداد اجاره اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری بین اصحاب دعوی قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است و برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ که مقرر داشته:

از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. همچنین در اجرای ماده ۱۱ قانون مذکور که مقرر داشته مکانی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» قرارداد مربوطه مشمول این قانون نخواهد شد و مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت و عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت می باشد و ایجاد هریک متفاوت با دیگری است برای مستأجر در این پرونده حقی به وجود می آورد که دادگاه باید آن را در نظر می گرفت. زیرا با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ استحقاق مستأجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مزبور پایدار شده است.

چند  دیگر نکته شایان ذکر است:

1- ماده ۳۰- «کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این

-قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهدشد.» ۲. تبصره ۲ ماده ۱۹ – «حق کسب و پیشهحق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. » شایان ذکر است که اداره حقوقی در تفسیر تبصره ۲ ماده ۱۹ می گوید: «همان طور که در تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تصریح شده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف، مخصوص مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است زیرا به علت اشتغال مستأجر در آن محل ایجاد می شود اعم از این که مستأجر به موجر مالک یا مستأجر قبلی) وجهی پرداخت باشد یا نه.» نظریه شماره ۷/ ۱۱۰۸ – ۱۳۸۱

حتما مطالعه شود
مشاوره مالیات بر ارث

2- در اجاره ملک مسکونی برای فعالیت های تجاری

استناد به مواد مذکور منصرف از موضوع می باشد و در مانحن فیه قابل استناد نیست. به نظر می رسد که آراء صادره صحیح و منطبق با موازین قانونی است. (سید تفرشیها)

3-. مقررات شهرداری تأثیری در آثار حقوقی ناشی از قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶) بین مالک و مستأجر ندارد، بدین معنی که: هرچند اجاره ملک مسکونی برای فعالیتهای تجاری و یااینکه ساختمانی دارای پروانه مسکونی باشد ولی موجر به منظور استفاده تجاری به مستأجر اجاره داده باشد، مالک (موجر) نمی تواند برای فرار از آثار قانونمرقوم به کاربری مورد اجاره استناد کند. زیرا، روابط موجر و مستأجر را قانون یاد شده تعریف می کند انه مقررات شهرداری. حتی داشتن یا نداشتن پروانه کسب نیز نمی تواند نافی آثار قانون فوق الاشعار باشد. این که شهرداری چه رفتاری با متصرف (مستأجر) یا موجر (مالک) خواهد داشت متفاوت از روابط استیجاری موجر و مستأجر است و این قوانین را نباید با هم خلط کرد. (اسماعیلی هریسی)

برگرفته از کتاب مطالعه موردی روابط موجر و مستاجر مرکز اموزش قوه قضاییه 1397